Quando sono in gioco salubrità, sicurezza e prevenzione di danni gravi, il conduttore non può opporsi all’accesso nell’immobile per l’esecuzione di riparazioni urgenti. L’ingresso può essere imposto dal giudice, anche con il supporto della forza pubblica e con la sostituzione della serratura, purché limitato al tempo strettamente necessario.

Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Torino, con ordinanza del 23 gennaio 2026 (R.G. n. 22339/2025), in una vicenda relativa a infiltrazioni d’acqua provenienti dall’unità sovrastante.

La vicenda

La proprietaria di uno stabile aveva concesso in locazione due appartamenti, situati rispettivamente al decimo e al nono piano. Alla fine di ottobre 2025, l’alloggio sottostante è stato interessato da copiose infiltrazioni, con distacco dell’intonaco e coinvolgimento dell’impianto elettrico, tanto da provocare ripetuti scatti del salvavita.

Per individuare l’origine della perdita e procedere alla riparazione dell’impianto idrico, si rendeva necessario accedere all’unità sovrastante. Tuttavia, l’occupante aveva impedito l’ingresso, nonostante l’urgenza degli interventi. Dalla ricostruzione accolta dal giudice, risultava inoltre che l’immobile fosse occupato senza titolo, essendo già stata notificata un’ordinanza di sfratto per morosità.

La locatrice ha quindi adito il giudice in via cautelare, chiedendo che fosse ordinato all’occupante di consentire l’accesso, con autorizzazione all’uso della forza pubblica e alla sostituzione della serratura, se necessario.

La decisione del giudice

Il Tribunale ha accolto la domanda, ritenendo sussistenti sia il fumus boni iuris sia il periculum in mora.

Sotto il profilo del diritto, il giudice ha richiamato gli obblighi del locatore previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c., che impongono di consegnare e mantenere la cosa locata in buono stato e di eseguire tutte le riparazioni necessarie.

Dalla documentazione prodotta (fotografie, comunicazioni e attestazioni tecniche) emergeva una situazione di danno grave e attuale, con una verosimile origine della perdita nell’unità sovrastante. Di conseguenza, la proprietaria era tenuta sia a riparare l’impianto sia a mettere in sicurezza l’immobile danneggiato.

Quanto alla posizione dell’occupante, il Tribunale ha chiarito che all’obbligo del locatore di intervenire si accompagna l’obbligo del conduttore (o detentore) di permettere l’esecuzione dei lavori, poiché l’interesse alla conservazione del bene e alla prevenzione di danni a terzi è comune e giuridicamente rilevante.

Il richiamo all’accesso necessario

La decisione richiama inoltre, in via analogica, l’art. 843 c.c., che impone di consentire l’accesso nel fondo altrui quando ciò sia necessario per eseguire opere di riparazione. Secondo il Tribunale, tale principio è applicabile anche in ambito locatizio, quando l’ingresso costituisca l’unico mezzo per individuare e rimuovere la causa del danno.

L’urgenza è stata ravvisata nel rischio concreto per la salute e la sicurezza degli occupanti dell’immobile sottostante, derivante dalla compromissione delle condizioni igienico-sanitarie, dal distacco dell’intonaco e dal malfunzionamento dell’impianto elettrico.

Il dispositivo

In conclusione, è stato ordinato all’occupante di consentire l’accesso alla locatrice e alle maestranze incaricate per il tempo strettamente necessario all’esecuzione delle riparazioni urgenti. Il giudice ha inoltre autorizzato, in caso di ulteriore resistenza, l’assistenza della forza pubblica e la sostituzione della serratura, con successiva riconsegna delle chiavi.

Considerazioni operative

La pronuncia conferma che l’ordine di accesso non attribuisce un potere indiscriminato di ingresso, ma costituisce una limitazione temporanea e proporzionata del godimento dell’immobile, giustificata dalla necessità dell’intervento.

In ambito condominiale e locatizio, la giurisprudenza valorizza in modo decisivo la componente tecnica (sopralluoghi, relazioni e documentazione fotografica) per dimostrare che l’accesso sia davvero indispensabile e non differibile. Quando le riparazioni sono indifferibili, il conduttore deve tollerarle, fermo restando il possibile ricorso ai rimedi previsti dagli artt. 1583-1584 c.c. qualora i lavori incidano in modo significativo sul godimento dell’immobile.

Fonte: condominioweb.com