Quando una superficie assolve funzioni diverse, il riparto delle spese non può seguire automatismi: occorre distinguere tra copertura di spazi chiusi e mero prolungamento dell’unità immobiliare, includendo nel riparto condominiale solo ciò che svolge effettivamente funzione comune.

Con sentenza deliberata il 16 dicembre 2025, n. 6817, la Corte d’Appello di Napoli ha chiarito i criteri di imputazione delle spese per lavori urgenti di impermeabilizzazione in presenza di terrazze con conformazione “mista”, distinguendo tra terrazze a livello (o porzioni con funzione di copertura) e balconi aggettanti, con rilevanti conseguenze sul piano del riparto degli oneri.

La decisione valorizza l’accertamento tecnico sulla funzione di copertura di spazi chiusi e ribadisce, sul piano processuale, i limiti del sindacato giudiziale nell’impugnazione delle delibere assembleari, escludendo che il giudice possa sostituirsi all’assemblea nella concreta rideterminazione del riparto.

La vicenda

Due condomini impugnavano la delibera assembleare del 31 marzo 2017, chiedendone l’annullamento limitatamente:

• (i) alla nomina dell’amministratore;

• (ii) all’approvazione del piano di riparto dei lavori urgenti per eliminare infiltrazioni.

Quanto al riparto, i ricorrenti sostenevano che non fosse stata correttamente considerata la natura delle superfici oggetto degli interventi: alcune sarebbero state balconi aggettanti (e quindi di proprietà esclusiva), altre avrebbero invece svolto funzione di copertura degli immobili sottostanti, con conseguente applicazione dell’art. 1126 c.c.

Veniva inoltre contestata l’inclusione, nel computo, dei costi per la posa della pavimentazione della terrazza della mansarda A10, ritenendo che tale spesa dovesse gravare esclusivamente sul proprietario.

Il Tribunale, sulla base di una CTU, annullava la delibera nella parte relativa al riparto e disponeva una nuova suddivisione delle spese secondo lo schema tecnico elaborato dal consulente.

La decisione della Corte d’Appello

La Corte ha accolto parzialmente l’appello del condominio e quello incidentale dei condomini.

Distinzione tra terrazze a livello e balconi aggettanti

Il Collegio ha ribadito che, ai fini del riparto, «occorre distinguere quando si versi in ipotesi di terrazze a livello, equiparabili al lastrico solare, e quando in casi di balconi aggettanti»,

verificando se la superficie svolga una funzione di copertura di spazi chiusi sottostanti oppure costituisca un mero prolungamento dell’unità immobiliare (Cass. 14576/2004).

È stato quindi affermato che non è sufficiente che la superficie non fuoriesca dal perimetro del fabbricato per escludere la natura aggettante: ciò che rileva è la funzione concreta.

👉 Solo le porzioni che coprono spazi chiusi possono essere incluse nel riparto condominiale;
👉 le parti aggettanti, in quanto di proprietà esclusiva, non possono gravare sul condominio.

Pavimentazione della mansarda A10

In tema di pavimentazione, la Corte ha ricordato la regola generale secondo cui i costi legati alla praticabilità del lastrico gravano sull’utente esclusivo (Cass. 4183/2017, 15389/2000).

Tuttavia, nel caso concreto, la rimozione della pavimentazione era avvenuta nell’ambito di precedenti lavori condominiali deliberati e poi interrotti. Pertanto, la spesa per il ripristino non è stata qualificata come miglioramento dell’unità privata, ma come conseguenza di lavori comuni incompleti, con imputazione secondo le ordinarie regole di riparto applicabili all’intervento.

Limiti del potere del giudice nell’impugnazione della delibera

Sul piano processuale, la Corte ha richiamato con forza l’art. 112 c.p.c., affermando che: il giudice, nell’impugnazione di una delibera condominiale, può solo verificarne la legittimità, ma non può sostituirsi all’assemblea nella determinazione del nuovo riparto.

Di conseguenza, una volta annullata la delibera nella parte illegittima, la rideterminazione delle spese deve tornare all’assemblea, evitando una indebita sostituzione giudiziale delle scelte riservate all’organo collegiale.

Principio di diritto e riflessi pratici

Il principio che emerge è chiaro e di grande utilità operativa:

• solo la parte di terrazza che copre spazi chiusi può attrarre le regole di riparto proprie del lastrico solare / terrazza a livello;

• la parte aggettante, quale prolungamento dell’unità immobiliare, resta nella sfera della proprietà esclusiva e non può essere inclusa nel riparto condominiale.

In presenza di configurazioni complesse o “a gradoni”, è quindi indispensabile un accertamento tecnico puntuale (rilievi, fotografie, elaborati, CTU), perché la qualificazione dipende dalla struttura concreta del fabbricato, non da definizioni astratte o formali.

Fonte: condominioweb.com