Il distacco della luce all’inquilino moroso è illegittimo e non può essere utilizzato dal proprietario come strumento di pressione per il recupero dei canoni non pagati.
L’interruzione unilaterale della fornitura elettrica, quando il rapporto di locazione è ancora in essere, integra infatti una forma di autotutela privata indebita e sproporzionata, con un concreto rischio di pregiudizio grave e irreparabile per l’abitabilità dell’immobile.

Lo ha ribadito un’ordinanza del 28 dicembre 2025 (R.G. n. 11767/2025), che ha qualificato il distacco unilaterale dell’energia elettrica disposto dal locatore nei confronti del conduttore – anche se moroso – come comportamento privo di fondamento normativo.

L’energia elettrica, al pari di acqua e riscaldamento, è stata qualificata come servizio primario ed essenziale, idoneo a incidere direttamente sulle ordinarie esigenze di vita e sulla possibilità stessa di godere dell’immobile locato.

La vicenda

Il conduttore ha adito il giudice in via d’urgenza ex art. 700 c.p.c., chiedendo il ripristino immediato della fornitura elettrica nell’immobile ad uso abitativo.

L’unità locata non era dotata di contatore autonomo: l’unico contatore era collocato in un’area nella esclusiva disponibilità del locatore, mentre i consumi venivano rilevati tramite un divisionale interno, con pagamento separato sulla base delle fatture intestate al proprietario, come previsto dal contratto.

A seguito di contrasti tra le parti, il locatore aveva interrotto unilateralmente l’erogazione dell’energia, lasciando l’inquilino privo di illuminazione e della possibilità di utilizzare gli elettrodomestici essenziali.

Il distacco non è stato contestato in fatto, ma giustificato dal locatore con la persistente morosità del conduttore (canoni successivi ad agosto 2025, cauzione e consumi).

La decisione del giudice

Il giudice ha ricostruito il quadro fattuale evidenziando che:

• il contratto di locazione era regolarmente sottoscritto e registrato;

• il conduttore risultava moroso da settembre 2025;

• l’immobile era ancora occupato dal conduttore;

• la locazione non risultava risolta, né consensualmente né giudizialmente.

Su tali presupposti è stato affermato, in modo netto, che il locatore ha fatto ricorso a una forma di autotutela privata non ammessa dall’ordinamento, non esistendo alcuna norma che consenta di “sanzionare” la morosità mediante il distacco delle utenze, in alternativa agli strumenti tipici:

• sfratto per morosità;

• azione di risoluzione;

• procedimento monitorio.

L’inapplicabilità dell’art. 1460 c.c.

Il giudice ha escluso anche il richiamo all’art. 1460 c.c. (eccezione di inadempimento), chiarendo che:

• l’autotutela codificata deve essere esercitata secondo buona fede;

• il locatore ha preferito “farsi giustizia da sé”;

• non risultava neppure provata una formale messa in mora scritta del conduttore.

Il comportamento è stato ritenuto inutilmente pregiudizievole per la controparte e privo di reale utilità per il locatore, se non il mero risparmio sui consumi elettrici.

In linea con la giurisprudenza di legittimità, è stato richiamato il principio secondo cui l’eccezione di inadempimento richiede una proporzionalità tra gli inadempimenti, valutata alla luce dell’equilibrio complessivo del contratto e della buona fede (Cass., sez. III, 8 gennaio 2010, n. 74).

Servizi essenziali e tutela dei diritti fondamentali

La decisione valorizza la natura dei servizi energetici come strumentali alla tutela di diritti di rango costituzionale, affermando che:

• la fornitura di energia elettrica è un servizio primario ed essenziale;

• l’abitabilità dell’immobile è necessariamente condizionata al funzionamento delle utenze.

Da qui il riconoscimento del pericolo di pregiudizio grave e irreparabile, che ha giustificato l’accoglimento del ricorso cautelare e l’ordine di immediato ripristino della fornitura. Le spese sono state integralmente compensate.

Distacco delle utenze e possibili profili di responsabilità

La pronuncia si inserisce in un orientamento consolidato che:

• limita fortemente l’uso dell’autotutela materiale nel rapporto locatizio;

• espone il locatore a responsabilità civile;

• in alcune ricostruzioni, apre anche a profili penalistici, quali l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni, da valutare caso per caso.

Va tenuta distinta la disciplina condominiale, dove la sospensione di taluni servizi comuni suscettibili di godimento separato segue presupposti e limiti diversi, non automaticamente estensibili al singolo rapporto di locazione.

Considerazioni conclusive

Il principio che emerge è chiaro: finché la locazione è in essere, il locatore non può comprimere l’abitabilità dell’immobile per reagire alla morosità.

Il distacco della luce all’inquilino moroso costituisce una iniziativa arbitraria e sproporzionata, mentre la condotta corretta resta quella di attivare gli strumenti giurisdizionali ordinari.

In particolare, quando le utenze non sono autonome e la fornitura è nella disponibilità esclusiva del proprietario, il rischio di contenzioso cautelare è elevato e può condurre a un rapido ordine giudiziale di ripristino, con aggravio di costi e responsabilità.

Per Amministratori e proprietari, la linea prudente è dunque evitare qualsiasi forma di autotutela materiale e operare nel perimetro delle tutele previste dalla legge.

Fonte: condominioweb.com