La gestione del condominio richiede equilibrio tra proprietà privata e parti comuni. Tra gli elementi che richiedono maggiore chiarezza c’è il perimetro condominiale, ovvero l’insieme delle strutture esterne che delimitano l’edificio e ne garantiscono stabilità, sicurezza ed estetica. Ma come si definisce esattamente e chi deve sostenere le spese di manutenzione?

Cos’è il perimetro condominiale

Il perimetro condominiale comprende tutte le superfici esterne che delimitano lo stabile: muri, facciate, recinzioni, colonne di confine e altri elementi che separano l’edificio dagli spazi pubblici o da proprietà private.
Non sempre coincide con i confini catastali delle singole unità: possono rientrare anche cortili, vialetti o muretti di recinzione che delimitano aree comuni.

Come si individua

La definizione avviene proiettando sul piano orizzontale la sagoma dell’edificio, in base ai progetti architettonici e ai dati catastali.
Per individuare il perimetro si considerano:

• Muri maestri, ossia quelli portanti, sempre comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.

• Muri divisori, che separano le unità immobiliari: sono comuni salvo prova contraria (art. 880 c.c.).

• Muri perimetrali, che delimitano l’edificio verso l’esterno e comprendono anche facciate, rivestimenti e aperture.

A questi si aggiungono muretti, cancelli e strutture di contenimento, rilevati anche tramite rilievi topografici per verificarne la corrispondenza con le planimetrie.

Proprietà e uso dei muri perimetrali

In linea generale, i muri perimetrali esterni sono parti comuni. Lo stabilisce l’art. 1117 del Codice Civile e la giurisprudenza della Cassazione (sent. 4978/2007), che li equipara ai muri maestri anche quando si trovano in posizioni sfalsate o a servizio di unità esclusive.

Ogni condomino può servirsene, purché:

• non ne alteri la destinazione d’uso;

• non impedisca agli altri di fare lo stesso (art. 1102 c.c.).

Non è quindi ammesso installare impianti o tinteggiare autonomamente le pareti esterne senza l’autorizzazione dell’assemblea.
L’uso esclusivo di una porzione di muro, ad esempio in un giardino privato, non ne cambia la proprietà, che resta comune.

I casi di proprietà esclusiva

Esistono eccezioni. In alcuni edifici storici o con configurazioni particolari, il muro perimetrale può appartenere a un solo condomino, se funge da confine con una proprietà estranea al condominio.
Perché ciò sia riconosciuto, serve un titolo che lo dimostri — come un atto notarile o un regolamento contrattuale. In assenza di prove, il muro torna nel regime comune.

Anche in presenza di proprietà esclusiva, il proprietario deve comunque rispettare le norme urbanistiche e non compromettere stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio.

Ripartizione delle spese

Le spese per la manutenzione dei muri perimetrali si ripartiscono secondo l’art. 1123 c.c., in proporzione ai millesimi di proprietà.
Sono a carico di tutti i condomini, salvo che il danno derivi da un comportamento individuale (come infiltrazioni provenienti da un balcone privato).

Si distinguono:

• spese ordinarie, come tinteggiatura o pulizia delle facciate;

• spese straordinarie, come la ricostruzione di un muro pericolante.

Per interventi di maggiore entità servono approvazione assembleare e permessi comunali, specie se incidono sulla struttura o sulla volumetria dell’edificio.

Fonte: idealista.it