Gli spazi comuni di un condominio devono garantire condizioni di sicurezza idonee per tutti i residenti. Tuttavia, può capitare che si verifichino incidenti, soprattutto in presenza di superfici scivolose. Un problema più frequente di quanto si immagini, spesso legato a pioggia, pavimentazioni usurate o pulizie non segnalate.
Ma chi è responsabile dei danni in caso di caduta?

Perché il pavimento può diventare scivoloso

Le cause che rendono pericolosi androni, pianerottoli o cortili possono provenire da fattori esterni o da carenze nella manutenzione. Tra i motivi più comuni:

• Usura dei rivestimenti: la pavimentazione, quando perde ruvidità, diventa liscia e quindi rischiosa anche da asciutta.

• Mattonelle rotte o irregolari: elementi sollevati, scheggiature o dislivelli aumentano la probabilità di inciampo e caduta.

• Pulizie non segnalate: l’assenza di cartelli d’avviso può indurre i condomini a camminare su superfici bagnate senza accorgersene.

• Acqua portata dall’esterno: pioggia o maltempo possono favorire l’ingresso di acqua nell’androne.

Per prevenire incidenti, il condominio dovrebbe intervenire con manutenzioni, rifacimento delle superfici usurate, installazione di sistemi di drenaggio e utilizzo di adeguata segnaletica.

Responsabilità del condominio

L’articolo 2051 del Codice Civile stabilisce che chi ha la custodia di un bene risponde dei danni causati, salvo che provi il caso fortuito.
Ciò significa che il condominio – rappresentato dall’amministratore – può essere ritenuto responsabile quando:

• era a conoscenza della pericolosità del pavimento;

• non ha adottato misure preventive o correttive;

• non ha segnalato la presenza di superfici bagnate o lavori.

Esempio tipico: una pavimentazione dell’androne nota per essere liscia e pericolosa. Se non viene effettuata manutenzione e un condomino cade, il condominio risponde del danno.

La giurisprudenza

La sentenza Tribunale di Roma n. 16591/2022 ha confermato questo orientamento: il condominio, pur informato della scivolosità del cortile, era intervenuto solo dopo l’incidente. È stato quindi condannato al risarcimento.

La responsabilità può estendersi anche a terzi, come imprese di pulizia o manutenzione, se il loro comportamento ha contribuito al rischio (art. 2043 c.c.). Il danneggiato può agire contro il condominio o direttamente contro il terzo responsabile.

Quando si configura il caso fortuito

Il condominio non è responsabile quando l’evento è assolutamente imprevedibile e inevitabile, come:

• fenomeni atmosferici anomali e improvvisi;

• gelate inattese in zone non soggette a ghiaccio;

• guasti del tutto imprevedibili.

Perché sia considerato caso fortuito, l’evento deve essere:

• non prevedibile,

• non evitabile,

• non riconducibile a omissioni del condominio.

Richiesta di risarcimento: quando è possibile

Il risarcimento può essere richiesto quando la caduta deriva da:

• mancata manutenzione;

• incuria;

• assenza di segnalazioni;

• interventi eseguiti male.

Sono esclusi:

• i casi fortuiti,

• comportamenti imprudenti del danneggiato (es. correre su un pavimento bagnato con avvisi presenti).

I danni risarcibili possono essere:

• patrimoniali (spese mediche, terapie, perdita di reddito);

• non patrimoniali (dolore morale, invalidità temporanea).

Il diritto si prescrive in 5 anni (art. 2947 c.c.).

Come procedere per ottenere il risarcimento

Il danneggiato dovrebbe:

1. Fotografare la pavimentazione e lo stato dei luoghi.

2. Richiedere una perizia tecnica sulla scivolosità.

3. Raccogliere testimonianze dei presenti.

4. Conservare documentazione medica sulle lesioni.

Poi occorre:

• inviare una segnalazione formale all’amministratore (PEC o raccomandata),

• verificare la polizza assicurativa del condominio,

• avviare la mediazione obbligatoria,

• e, se necessario, procedere con azione legale.

Il giudice valuterà la dinamica dell’incidente, la prevedibilità del rischio e la sussistenza della responsabilità condominiale.

Fonte: idealista.it