Quando il condominio deve affrontare interventi importanti sulle parti comuni, può accadere che la liquidità disponibile non sia sufficiente. In questi casi, uno strumento sempre più utilizzato è il mutuo condominiale, un finanziamento deliberato dall’assemblea e richiesto dall’amministratore, con rimborso a carico dei singoli proprietari pro quota, in base ai millesimi di proprietà.

Il mutuo condominiale consente di avviare lavori non più rinviabili senza richiedere versamenti immediati elevati ai condomini, distribuendo il costo nel tempo e garantendo continuità agli interventi di manutenzione straordinaria.

Cos’è il mutuo condominiale e a cosa serve

Il mutuo condominiale è un finanziamento intestato al condominio, finalizzato esclusivamente alla realizzazione di interventi straordinari sulle parti comuni dell’edificio, come facciate, coperture, impianti o strutture portanti.

La richiesta del mutuo avviene tramite l’amministratore, ma solo dopo specifica autorizzazione dell’assemblea condominiale. Una volta erogate le somme, i lavori possono iniziare immediatamente, mentre il rimborso avviene tramite rate suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi.

Rata, durata e tipologie di mutuo condominiale

Dal punto di vista tecnico, il mutuo condominiale segue meccanismi simili ai finanziamenti tradizionali. Una volta deliberato e sottoscritto:

• le rate sono ripartite tra i condomini secondo i millesimi di proprietà, ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile;

• l’amministratore provvede alla riscossione delle quote e al versamento alla banca.

Il mutuo può essere:

• ipotecario, con iscrizione di ipoteca sulle singole unità immobiliari;

• chirografario, privo di garanzie reali, ma generalmente con tassi più elevati.

La durata è variabile e, nella prassi, può arrivare fino a 10 anni. I tassi di interesse possono essere fissi o variabili e dipendono dalla tipologia di finanziamento e dalle garanzie offerte.

Le maggioranze necessarie per deliberare il mutuo

L’amministratore non può richiedere un mutuo condominiale senza una valida delibera assembleare. In base all’articolo 1136 del Codice Civile, è necessario ottenere:

• la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi, per lavori di manutenzione straordinaria;

• la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 2/3 del valore dell’edificio, in caso di innovazioni.

Per il mutuo ipotecario, l’articolo 1108 del Codice Civile prevede una maggioranza qualificata. Tuttavia, per evitare contestazioni, nella prassi si preferisce spesso ricorrere a finanziamenti chirografari.

L’assemblea deve inoltre approvare espressamente:

• l’istituto di credito;

• le condizioni contrattuali;

• durata, tasso e importo del mutuo.

Cosa accade se un condomino è contrario ai lavori

Le delibere regolarmente approvate dall’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, compresi i dissenzienti. Chi non è d’accordo resta comunque obbligato al pagamento della propria quota del mutuo condominiale, salvo impugnazione della delibera.

Le delibere annullabili possono essere impugnate entro 30 giorni, mentre quelle nulle non hanno limiti di tempo, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile.

I requisiti richiesti dalle banche

Oltre alla delibera assembleare, la banca valuta la solidità complessiva del condominio. In particolare, vengono analizzati:

• l’importo e la natura dei lavori sulle parti comuni;

• la regolarità della delibera;

• la documentazione condominiale completa;

• la presenza di morosità o debiti pregressi;

• la capacità di rimborso dei condomini;

• eventuali garanzie aggiuntive.

I principali rischi del mutuo condominiale

Il mutuo condominiale può prevedere obbligazioni solidali o parziarie. In caso di solidarietà, se un condomino non paga, la banca può rivalersi sugli altri proprietari.

Occorre inoltre considerare che:

• il mutuo comporta costi aggiuntivi (interessi, commissioni, spese bancarie);

• può rendere meno agevole la vendita dell’immobile, poiché l’acquirente subentra negli obblighi deliberati;

• eventuali conflitti interni possono rallentare i lavori e aumentare il rischio di insolvenza.

Se un condomino non riesce a pagare la propria quota

Quando un proprietario non riesce a sostenere la propria quota del mutuo condominiale, è fondamentale informare tempestivamente l’amministratore. Tra le possibili soluzioni:

• rateizzazione interna concordata in assemblea;

• richiesta di sospensione temporanea delle rate alla banca, se prevista dal contratto.

In assenza di soluzioni, il condominio può agire per il recupero delle somme, anche tramite decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi dell’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

Fonte: idealista.it