Azione diretta sul conto condominiale, tutela dei condòmini virtuosi e tempi più ampi per il recupero crediti: ecco cosa prevede la nuova proposta di legge sul condominio.

A novembre 2025 è stata presentata alla Camera dei Deputati la proposta di legge n. 2692, che interviene su diverse disposizioni del Codice civile in materia di condominio negli edifici.
A distanza di oltre tredici anni dall’ultima riforma organica, il legislatore torna a occuparsi di uno dei temi più delicati: la morosità condominiale e il recupero delle spese non pagate.

In questo approfondimento analizziamo le principali novità riguardanti i creditori del condominio, i condòmini morosi e i nuovi termini di azione dell’amministratore.

Recupero dei crediti dal conto corrente condominiale

La proposta di legge modifica il comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c., chiarendo espressamente la possibilità per i creditori del condominio di agire direttamente sul conto corrente condominiale, anche mediante pignoramento.

Questa previsione ha suscitato alcune critiche, soprattutto per il timore che possano essere penalizzati i condòmini in regola con i pagamenti, cioè coloro che materialmente alimentano il conto condominiale.

In realtà, la giurisprudenza già da tempo ammette l’azione diretta sul conto corrente condominiale da parte dei creditori muniti di titolo esecutivo. La norma, quindi, non introduce una vera novità, ma recepisce un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, superando definitivamente le incertezze interpretative del passato.

Responsabilità dei condòmini in regola con i pagamenti

Il testo prevede che, in caso di incapienza del conto corrente condominiale e solo dopo l’infruttuosa escussione dei condòmini morosi, i creditori possano rivalersi anche sui condòmini virtuosi.

La differenza rispetto alla disciplina attuale è rilevante:
i condòmini in regola risponderanno solo in proporzione alla propria quota millesimale, e non più per l’intero importo del debito residuo.

Una tutela importante che rafforza il principio di proporzionalità nella partecipazione alle spese condominiali.

Azione di regresso contro i condòmini morosi

La proposta riconosce espressamente il diritto di regresso in favore dei condòmini in regola che siano stati costretti a pagare i debiti del condominio verso i terzi.

Si tratta di un diritto già esistente, ma che ora viene formalizzato in modo chiaro, anche se nella pratica resta il problema delle azioni legali lunghe e costose necessarie per recuperare le somme dai morosi.
Una criticità che continua a penalizzare i condòmini virtuosi, spesso costretti ad anticipare risorse per garantire la continuità dei servizi condominiali.

Più tempo per l’amministratore per agire contro i morosi

Una delle novità più significative riguarda i termini per la riscossione forzosa delle spese condominiali.

Il nuovo comma 9 dell’art. 1129 c.c. stabilisce che, salvo dispensa assembleare, l’amministratore di condominio dovrà agire per il recupero coattivo:

• non più entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio,

• ma entro sei mesi dall’approvazione del rendiconto, che dovrà avvenire entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio (nuovo n. 10 art. 1130 c.c.).

In concreto, l’amministratore avrà più tempo per predisporre e avviare i decreti ingiuntivi, operando con maggiore efficacia nella gestione della morosità condominiale.

Pagamento ai creditori e compensazione delle quote

La proposta introduce infine un nuovo comma all’art. 1129 c.c., chiarendo che:

il condomino che paga direttamente il creditore del condominio non è liberato dall’obbligo di versare i contributi al condominio, salvo quanto previsto dall’art. 63, comma 2, disp. att. c.c.

In sostanza, il condòmino che paga i debiti del condominio ai terzi viene liberato per la quota corrispondente dai contributi dovuti al condominio stesso.
Un meccanismo di compensazione che mira a riequilibrare le posizioni dei condòmini virtuosi.

Fonte: immobiliare.it