La messa a terra negli stabili condominiali non è un optional: serve a proteggere persone e impianti da folgorazioni e danni elettrici. Ecco cosa prevede la legge, chi è responsabile e quanto può costare.

Cos’è la messa a terra condominiale

Si tratta di un sistema che collega le masse metalliche dello stabile a un dispersore interrato. In caso di guasto, la corrente elettrica viene deviata verso il terreno, riducendo il rischio di incidenti o danni.
Tipicamente, la messa a terra si trova in un pozzetto esterno all’edificio, vicino al contatore generale o in cortile/giardino. L’impianto comprende:

• Dispersore interrato: picchetti in rame o acciaio inox zincato che disperdono la corrente nel terreno.

• Pozzetto di ispezione: accesso al dispersore per controlli e manutenzione.

• Conduttore principale di protezione: cavo giallo-verde che collega il pozzetto a tutto l’edificio.

• Collettore equipotenziale principale: barra o morsettiera che raccoglie tutte le masse metalliche comuni.

• Diramazioni verso ogni colonna montante: portano la messa a terra a tutti i piani.

• Interruttori differenziali generali: i salvavita, che interrompono la corrente in caso di dispersione.

Obbligo di legge

Secondo il DM 37/2008 e la Norma CEI 64-8, la messa a terra è obbligatoria per tutti gli edifici, anche quelli datati. Solo gli impianti di Classe II con doppio isolamento ne sono esentati, soluzione rara nei condomini tradizionali.
Un condominio senza messa a terra o con impianto non verificato può incorrere in sanzioni da 500 a 6.400 euro e, in caso di infortunio, l’amministratore può essere penalmente responsabile.

Verifiche periodiche

La normativa (D.P.R. 462/2001) impone controlli regolari:

• Ogni 2 anni: condomini con locali a rischio incendio, autorimesse, centrali termiche o cantieri.

• Ogni 5 anni: condomini residenziali ordinari.

Le verifiche includono esame documentale, controllo visivo dell’impianto e prove strumentali (resistenza di terra, continuità, tempo di intervento dei differenziali).

Approvazione degli interventi

• Manutenzione ordinaria e verifiche: competenza diretta dell’amministratore (articoli 1130 e 1135 c.c.).

• Adeguamenti o lavori straordinari: maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentando almeno 500 millesimi dello stabile (art. 1136 c.c.).

I costi, secondo l’art. 1123 c.c., sono ripartiti tra tutti i condomini in base ai millesimi.

Ruolo dell’amministratore

L’amministratore ha responsabilità civili e penali e deve:

• Conservare documentazione tecnica e verbali.

• Programmare ed eseguire le verifiche.

• Intervenire immediatamente in caso di urgenza.

• Aggiornare l’assemblea sullo stato dell’impianto e sui costi.

• Fornire certificazioni e documentazione in caso di vendita di unità.

Costi indicativi

• Verifica periodica: da 380 a 700 € per 6-12 appartamenti; 650-1.200 € per 15-30; 1.200-2.000 € oltre 30-40.

• Rifacimento o adeguamento completo: 4.000-8.000 € per piccoli stabili; 9.000-18.000 € per medi; 20.000 € e oltre per grandi edifici.

Fonte: idealista.it