In un contesto complesso come quello condominiale, non è raro che un singolo proprietario decida di portare in tribunale l’intero condominio per tutelare i propri diritti. Ma quando nasce una controversia giudiziaria, una domanda ricorrente riguarda la gestione dei costi: chi paga le spese legali e come vanno ripartite?

In linea generale, se il condominio risulta soccombente, le spese sono sostenute da tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, secondo l’articolo 1123 c.c. Il condomino che è parte avversa è sempre escluso dal riparto.
Vediamo nel dettaglio come funziona.

Quando è possibile fare causa al condominio

Un singolo proprietario può avviare un’azione giudiziaria quando ritiene che l’assemblea, l’amministratore o l’intero stabile abbiano violato i suoi diritti. Le cause più frequenti riguardano:

• Contestazione delle spese condominiali: importi ritenuti non dovuti, errori di riparto o richieste illegittime.

• Violazioni del regolamento condominiale: uso scorretto delle parti comuni, installazioni non autorizzate, comportamenti contrari alle regole interne.

• Lavori straordinari: disaccordi sul costo, sull’urgenza o sulla ripartizione.

• Danni da parti comuni: infiltrazioni, cedimenti, guasti imputabili a cattiva manutenzione (art. 2051 c.c.).

• Carenze gestionali dell’amministratore ex art. 1130 c.c.

Gli altri condomini possono dissociarsi dalla lite entro 30 giorni dalla delibera (art. 1132 c.c.), evitando di essere coinvolti nelle conseguenze economiche.

Quanto costa una causa contro il condominio

Le spese variano in base al valore della controversia e alla complessità del procedimento. Tra i principali costi troviamo:

Contributo unificato

È il costo per avviare la causa:

• da 43 € per cause fino a 1.100 euro,

• fino a oltre 518 € per controversie di valore elevato.

Onorari dell’avvocato

Stabiliti dal D.M. 147/2022:

• da 500 a 1.500 € per cause di basso valore;

• oltre 5.000 € per procedimenti complessi, con eventuali perizie tecniche (1.000–3.000 €).

Mediazione obbligatoria

Va tentata prima del giudizio: in genere 100–300 € di costi.

In media, una causa condominiale dura 2–3 anni e può arrivare a costare da 3.000 a 10.000 € per parte.

Sentenza di condanna: chi paga le spese?

Se il condominio perde, le spese vengono addebitate:

• a tutti i condomini

• in proporzione ai millesimi di proprietà.

Il condomino che era controparte è escluso dal riparto, ma se perde può essere condannato a rimborsare le spese sostenute dal condominio.

Giudiziali e stragiudiziali

Il giudice può condannare la parte soccombente a rimborsare:

• spese giudiziali (contributo unificato, bolli, notifiche)

• spese stragiudiziali (pareri, diffide, solleciti).

In alcuni casi la giurisprudenza ammette la ripartizione in parti uguali quando la lite riguarda beni comuni a godimento paritario.

Chi è tenuto al pagamento? Proprietari, inquilini e nuovi acquirenti

Proprietario vs. inquilino

Le spese legali fanno sempre capo al proprietario, anche quando l’inquilino ha causato il danno.
Il locatore potrà rivalersi sul conduttore in base agli accordi contrattuali.

Nuovi proprietari

Chi acquista un immobile subentra nei debiti dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).
Non risponde, salvo accordi specifici, per spese o danni più risalenti.

Se il condannato non paga: cosa succede?

Se non paga il condominio

Il condomino vincitore può avviare:

• pignoramento del conto corrente condominiale,

• pignoramento dei crediti verso i morosi, previa notifica di titolo esecutivo e precetto.

Gli altri condomini rispondono verso i terzi e possono dover approvare quote straordinarie per coprire i debiti.

Se non paga il condomino

L’amministratore:

1. notifica il precetto entro 60 giorni,

2. procede al pignoramento se necessario.

Se il debitore è insolvente, una parte dei costi può gravare sugli altri proprietari.

Conclusione

Le cause contro il condominio sono procedimenti complessi, che richiedono una corretta valutazione preventiva dei costi e dei rischi. Una gestione trasparente da parte dell’amministratore e decisioni assembleari ben motivate possono prevenire molte controversie, tutelando sia il singolo condomino sia l’intera collettività.

Fonte: idealista.it