Soprattutto nei contesti urbani, è frequente che al piano terra degli edifici condominiali trovino spazio attività commerciali, inclusi ristoranti e locali di somministrazione. Prima di procedere, però, è fondamentale verificare sia le norme interne del condominio sia le disposizioni comunali e regionali applicabili.

Il punto di riferimento principale resta il regolamento condominiale, che può assumere due forme:

• il regolamento assembleare, approvato a maggioranza, può disciplinare l’uso delle parti comuni, ma non può vietare le attività commerciali in modo generalizzato, salvo che risultino dannose per il condominio, ai sensi dell’art. 1138 c.c.;

• il regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini, può invece vietare espressamente l’apertura di ristoranti o imporre limitazioni particolarmente stringenti.

Se il regolamento non pone divieti specifici, non è necessaria un’autorizzazione assembleare per l’apertura del ristorante. Diverso è il caso in cui si intenda utilizzare spazi comuni, come cortili o androni: in tal caso serve una delibera assembleare, con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi).

Per interventi che incidono sulle parti comuni – come l’installazione di impianti o sistemi di ventilazione – la maggioranza richiesta sale ai 2/3 dei millesimi (667).

La giurisprudenza, come la sentenza n. 2730/2017 della Corte d’Appello di Milano, ha chiarito che i divieti devono essere specifici e puntuali: non è sufficiente una clausola generica contro le attività commerciali.

I permessi necessari per aprire un ristorante

Oltre agli aspetti condominiali, l’apertura di un ristorante comporta l’adempimento di una serie di obblighi amministrativi e sanitari.

In primo luogo, occorre l’iscrizione al Registro delle Imprese o la comunicazione REA, l’attribuzione del codice ATECO, l’apertura delle posizioni INPS e INAIL e l’adempimento degli obblighi fiscali.

Sono inoltre necessari:

• i titoli edilizi per l’adeguamento dei locali (CILA, SCIA o permesso di costruire, a seconda degli interventi);

• la SCIA per la somministrazione di alimenti e bevande, da presentare al SUAP comunale;

• la SCIA antincendio per locali fino a 100 coperti con cucina, o il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) per strutture più grandi;

• la notifica sanitaria all’ASL, indispensabile per i controlli su HACCP, igiene, scarichi e gestione dei rifiuti.

I principali divieti in ambito condominiale

Anche in assenza di un divieto espresso, il ristorante deve rispettare una serie di limiti condominiali, tra cui:

• il divieto di uso improprio delle parti comuni, ai sensi dell’art. 1102 c.c.;

• la tutela del decoro architettonico, soprattutto per insegne, canne fumarie e installazioni esterne;

• il rispetto dei limiti di tollerabilità per rumori e odori, secondo l’art. 844 c.c.;

• l’osservanza degli orari consentiti e delle fasce di quiete;

• il rispetto delle norme sanitarie e ambientali, in particolare per scarichi e rifiuti.

Tali principi valgono non solo per i ristoranti, ma anche per bar in condominio e altre attività commerciali.

Orari di apertura e tutela della quiete

Il regolamento condominiale non può imporre direttamente gli orari di apertura e chiusura del ristorante, che competono alle autorità comunali, ma può stabilire fasce di silenzio e limiti per:

• carico e scarico delle merci;

• utilizzo di macchinari rumorosi;

• tutela del riposo notturno e diurno.

Restano inoltre applicabili la Legge 447/1995 e le ordinanze comunali in materia di inquinamento acustico.

Rumori, odori e gestione dei rifiuti

Le immissioni di rumori e odori rappresentano uno dei profili più critici, soprattutto per chi abita sopra un ristorante. Tali immissioni devono restare entro i limiti della normale tollerabilità.

Il DPCM 14 novembre 1997 stabilisce che il superamento di 3 dB notturni e 5 dB diurni rispetto al rumore di fondo può configurare un disturbo illecito.

Particolare attenzione va riservata anche alla gestione dei rifiuti, che deve avvenire in modo separato e conforme alle norme igienico-sanitarie, per evitare disagi e problemi ambientali.

Canna fumaria e degrassatore

Per il corretto svolgimento dell’attività è spesso necessaria l’installazione di una canna fumaria per il ristorante in condominio. In assenza di divieti espressi, l’intervento è consentito, purché non comprometta stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio.

Se la canna fumaria è a uso esclusivo, le spese sono interamente a carico del ristorante; se è comune, si applica la ripartizione prevista dall’art. 1123 c.c.

È inoltre obbligatoria l’installazione del degrassatore, conforme alla norma UNI EN 1825, per il trattamento degli scarichi di cucina. Il condominio non può opporsi a un impianto regolare, trattandosi di una misura che tutela l’intero edificio.

Fonte: idealista.it