Nel contesto condominiale, il marciapiede rientra tra le parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., ed è destinato principalmente al transito pedonale sicuro. Qualsiasi utilizzo da parte di un singolo condomino che ne comprometta la fruizione o ne alteri la destinazione deve essere valutato alla luce dell’art. 1102 c.c., che disciplina l’uso della cosa comune.

Una recente sentenza del Tribunale di Napoli (n. 6605/2025) offre uno spunto importante per riflettere sui limiti imposti dalla normativa in caso di utilizzo privatistico del marciapiede condominiale.

Il caso: accesso carrabile e installazione di scivoli

Un condomino proprietario di un appartamento al piano terra, dotato di area cortilizia e giardino ad uso esclusivo, ha citato in giudizio il condominio. Il motivo? L'impossibilità di accedere alla propria proprietà con l'auto attraverso un cancello che si affaccia sul viale condominiale, spesso ostruito da veicoli parcheggiati da altri residenti.

Per superare il problema, il condomino ha installato autonomamente alcuni scivoli metallici per oltrepassare il cordolo del marciapiede condominiale. L’amministratore, però, ha richiesto la rimozione degli scivoli e negato l’uso carrabile del varco.

Il proprietario ha quindi adito il Tribunale, chiedendo:

• Il riconoscimento del diritto all’uso carrabile del varco;

• L’obbligo per il condominio di rimuovere il cordolo o autorizzare l’installazione di scivoli conformi alla normativa.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha rigettato la domanda, ritenendo infondata la pretesa del ricorrente.

• In primo luogo, ha respinto l’eccezione del condominio circa la presunta incompetenza per materia del Tribunale, ritenendo correttamente adito il giudice ordinario.

• Nel merito, ha stabilito che l’utilizzo richiesto dall’attore comportava una modifica della destinazione funzionale del marciapiede, trasformandolo da area pedonale a passaggio carrabile, in violazione dell’art. 1102 c.c.

• Tale alterazione pregiudica il diritto degli altri condomini a fruire del marciapiede in sicurezza e senza ostacoli.

Il Tribunale ha evidenziato che non si trattava di un uso più intenso ma comunque compatibile con i diritti altrui, bensì di un utilizzo in contrasto con la natura e destinazione del bene comune.

Il principio: uso conforme e tutela dell’interesse collettivo

L’art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune, a condizione che:

• Non ne alteri la destinazione;

• Non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

In altre parole, non è lecito trasformare un bene comune da pedonale a carrabile se ciò pregiudica i diritti degli altri. È irrilevante che in un dato momento nessun altro condomino utilizzi effettivamente quel bene: ciò che conta è la possibilità astratta e paritaria di utilizzarlo.

Giurisprudenza conforme

• Cass. civ., Sez. VI, 06/05/2021, n. 11870: vietata la modifica del marciapiede condominiale per far passare le auto verso proprietà private.

• Cass. civ., Sez. II, 07/06/2011, n. 12310: illegittima la collocazione di scivoli per uso carrabile su marciapiede comune.

• Cass. civ., Sez. VI, 18/03/2019, n. 7618: anche l’occupazione temporanea del marciapiede può costituire abuso, se limita l’uso altrui.

Conclusione

Il condominio ha il diritto di tutelarsi contro ogni uso distorto delle parti comuni, inclusi i marciapiedi, il cui scopo principale resta la sicurezza del transito pedonale. Anche iniziative individuali apparentemente innocue, come l’installazione di scivoli o l’utilizzo carrabile, possono essere illegittime se compromettono l’uso comune e violano la destinazione originaria del bene.

Fonte: condominioweb.com