Il danno da infiltrazioni che limita l’utilizzo dell’immobile è risarcibile, ma il condominio non è tenuto a rimborsare spese mai sostenute per interventi di ripristino non ancora eseguiti. Lo ha stabilito il Tribunale di Palermo con la sentenza n. 3034 del 7 luglio 2025, chiarendo i presupposti per la condanna al risarcimento.

Il caso

I proprietari di un appartamento al piano rialzato avevano denunciato la presenza di efflorescenze e degrado su gran parte dei muri perimetrali e di alcune pareti interne. In seguito ad accertamento tecnico preventivo (ATP), il consulente tecnico d’ufficio aveva individuato la causa delle infiltrazioni nelle parti comuni, stimando i costi necessari per la loro eliminazione in € 16.500,43 oltre IVA.

Il condominio si era rifiutato di intervenire e i proprietari avevano così agito in giudizio chiedendo:

• il rimborso delle somme necessarie per i lavori indicati dal CTU,

• il risarcimento per la ridotta godibilità dell’immobile, quantificato in € 150 mensili.

La decisione del Tribunale

Niente rimborso per lavori non effettuati

Il Tribunale ha respinto la richiesta di rimborso delle somme per gli interventi di ripristino. I giudici hanno evidenziato come i ricorrenti non avessero né allegato l’effettiva esecuzione dei lavori né dimostrato di aver sostenuto spese in tal senso.

“Non vi è, dunque, alcun decremento patrimoniale che giustifichi il risarcimento: senza prova di un effettivo esborso, la domanda non può essere accolta.”

Infatti, secondo l’art. 1223 c.c., il danno patrimoniale deve consistere in una perdita concreta e dimostrabile. In mancanza di lavori effettuati o spese anticipate, non può esservi rimborso.

Sì al risarcimento per la ridotta godibilità

Accolta invece (in parte) la domanda per la limitata fruibilità dell’immobile. Il CTU aveva stimato un danno pari al 30% del canone locativo mensile (€ 500), cioè € 150 al mese. Il Tribunale ha riconosciuto tale importo per il periodo compreso tra il deposito della CTU (20 febbraio 2023) e la presentazione del ricorso (19 dicembre 2023), per un totale di 11 mesi.

Risarcimento complessivo: € 1.650,00, oltre interessi legali.

Altre richieste respinte

Non sono state accolte le ulteriori richieste di:

• rivalutazione monetaria, per mancanza di prova di un danno ulteriore da svalutazione;

• rimborso delle spese dell’ATP e legali, poiché la sola produzione delle fatture non basta: è necessario dimostrare l’effettivo pagamento.

Riferimenti giurisprudenziali

• Cass. Civ. n. 18187/2021: il condomino danneggiato da parti comuni ha diritto al risarcimento, ma deve comunque contribuire pro quota alle spese di riparazione e rifusione del danno, anche se ne è beneficiario.

• Cass. Civ. n. 9735/2020: le spese dell’ATP “ante causam” devono essere anticipate dalla parte istante e possono essere rimborsate solo in caso di prova del pagamento, secondo i criteri generali degli artt. 91-92 c.p.c.

Conclusioni

Il condominio è tenuto a risarcire solo il danno patrimoniale effettivamente subito, come la ridotta godibilità dell’alloggio. Non è invece tenuto a rimborsare spese mai sostenute o interventi non realizzati. Inoltre, la somma eventualmente riconosciuta a titolo risarcitorio va comunque ripartita anche tra i condomini danneggiati, secondo le tabelle millesimali.

Fonte: condominioweb.com