Quando si acquista un immobile ancora da costruire, la tutela dell’acquirente passa anche attraverso strumenti assicurativi obbligatori. In particolare, il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, all’art. 4, prevede che il costruttore debba stipulare e consegnare una polizza assicurativa decennale a copertura di danni materiali e diretti all’immobile, compresi quelli causati a terzi, che derivino da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi, manifestatisi dopo il rogito.

Questa polizza decennale postuma è condizione essenziale del contratto di compravendita: la sua mancanza comporta la nullità dell’atto, nullità che può essere fatta valere solo dall’acquirente.

Caratteristiche della polizza prevista dall’art. 4 D.Lgs. 122/2005

Si tratta di una polizza multirischio stipulata dal costruttore per conto dell’acquirente, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori. Essa copre:

• Danni all’immobile

• Danni a terzi causati da vizi costruttivi

• Solo i danni previsti dall’art. 1669 c.c., cioè quelli derivanti da rovina dell’edificio o gravi difetti

Non rientrano invece nella copertura:

• La responsabilità civile del costruttore nei confronti dell’acquirente

• Le responsabilità del committente dei lavori, del progettista o del direttore dei lavori

Il caso deciso dalla Corte di Cassazione (ord. n. 4745 del 23 febbraio 2025)

Il caso trae origine da un’azione promossa da un condominio contro la società costruttrice (Alfa Srl), l’impresa esecutrice (Beta Srl) e il direttore dei lavori (Sempronio, poi deceduto), a causa di gravi difetti dell’edificio, in particolare della copertura. Il Condominio chiese il risarcimento del danno per le opere di riparazione e il deprezzamento dell’immobile.

La Alfa Srl e gli eredi di Sempronio chiamarono in causa la compagnia assicurativa Delta Spa, sostenendo che la polizza stipulata copriva le responsabilità civili rispettivamente del committente (Alfa) e del direttore dei lavori (Sempronio). Tuttavia, Delta Spa negò che le polizze prevedessero tale copertura.

Il Tribunale diede ragione al Condominio e condannò anche Delta Spa alla manleva. In appello, però, la decisione fu riformata: la Corte d’Appello affermò che la polizza stipulata da Alfa Srl era una polizza prevista dal D.Lgs. 122/2005, a favore dell’acquirente, e non copriva la responsabilità del costruttore o del direttore dei lavori.

Il principio affermato dalla Corte di Cassazione

La Corte ha confermato la sentenza di secondo grado, chiarendo alcuni punti fondamentali:

1. La polizza ex art. 4 D.Lgs. 122/2005 è un'assicurazione contro i danni, non una polizza di responsabilità civile. È stipulata "per conto altrui", a favore dell’acquirente, che è il titolare dell’interesse assicurato (ex art. 1904 c.c.).

2. Il contraente (cioè il costruttore), se non è anche titolare dell’interesse assicurato, non ha diritto all’indennizzo, salvo espressa autorizzazione dell’assicurato, che nel caso concreto mancava.

3. Il costruttore non può invocare la polizza per essere manlevato dalle richieste dell’acquirente. L'eventuale indennizzo versato dall’assicurazione all’acquirente può essere computato in detrazione dal risarcimento dovuto, ma non sostituisce la responsabilità del costruttore.

4. Il riferimento all’art. 1669 c.c. nella norma e nella polizza serve solo a individuare il tipo di danni coperti, non implica che il costruttore sia manlevato dalle relative responsabilità.

5. La clausola che limita l’operatività delle garanzie alle sole indicate nel frontespizio non è vessatoria, perché riguarda l’oggetto del contratto, non la responsabilità. Non è dunque soggetta alla doppia sottoscrizione ex art. 1342 c.c.

6. Il premio assicurativo non può essere usato come metro per valutare la validità o l’equilibrio del contratto, salvo che il premio sia oggetto stesso del giudizio.

Conclusioni operative

• L’acquirente di un immobile da costruire ha diritto a ricevere una polizza decennale postuma che tuteli il proprio interesse, ma non può pretendere che questa copra le responsabilità personali del costruttore o degli altri professionisti coinvolti.

• Il costruttore, dal canto suo, non può invocare la polizza per evitare le conseguenze di un’eventuale condanna al risarcimento dei danni.

• Per tutelarsi da ulteriori rischi, costruttori, direttori dei lavori e committenti dovrebbero stipulare anche specifiche polizze di responsabilità civile professionale.

La pronuncia della Cassazione offre un chiarimento fondamentale per chi opera nel settore immobiliare e per tutti gli acquirenti di immobili in costruzione, ribadendo i limiti e le finalità della polizza prevista dal D.Lgs. 122/2005.