Le spese per la riparazione della cornice perimetrale (cosiddetta "ornia") della finestra sono a carico del condominio qualora il danno derivi da una parte strutturale comune dell’edificio.

Lo ha stabilito la Corte di Appello di Napoli con la sentenza n. 3731 dell’11 luglio 2025, confermando che, quando il deterioramento della cornice è provocato dal travetto superiore — parte strutturale della facciata — le spese devono essere sostenute pro quota da tutti i condomini, in base all’art. 1117 del Codice civile.

Il caso

Un condomino aveva impugnato la delibera assembleare del 2 marzo 2017 (punti 4 e 5), contestando in particolare il rimborso delle spese sostenute da un altro proprietario per la riparazione dell’ornia della finestra del proprio appartamento. Secondo l’attore, la cornice costituiva bene di proprietà esclusiva e, pertanto, l’onere economico non poteva gravare sul condominio.

Nel costituirsi in giudizio, il condominio aveva chiarito che la causa del danno era da ricondursi all’ossidazione dei ferri d’armatura interni al travetto che sovrasta l’apertura della finestra, elemento strutturale della facciata, e quindi parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.

A sostegno della propria tesi, l’amministrazione condominiale aveva prodotto:

• un verbale di diffida del Comune (31 ottobre 2018), che segnalava un dissesto diffuso delle cornici di finestre e balconi;

• il contratto d’appalto del 14 novembre 2018 per il risanamento, in cui si dava atto dell’ossidazione dei ferri nei travetti superiori delle finestre, con necessità di intervento.

Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 6812/2020, aveva rigettato la contestazione relativa alla riparazione dell’ornia (capo 4), riconoscendo la legittimità della spesa a carico del condominio. L’attore aveva proposto appello, insistendo sulla presunta natura privata della cornice e contestando l’origine del danno.

La decisione della Corte

La Corte d’Appello ha confermato integralmente la sentenza di primo grado, evidenziando come l’analisi giuridica debba concentrarsi non sulla cornice in sé, ma sul travetto superiore, elemento strutturale della muratura:

«L’indagine sull’appartenenza al novero dei beni comuni va condotta non già con riguardo all’ornia in sé, bensì al travetto sovrastante la finestra… parte strutturale della muratura della facciata, destinata a scaricare il peso della parete sovrastante verso i muri portanti».

Essendo dunque il travetto parte comune, anche i danni da esso derivati — come la rottura della cornice in travertino — devono essere riparati a spese del condominio, da ripartire tra tutti i proprietari secondo i millesimi.

Conclusioni

La sentenza conferma un principio ormai consolidato: se un danno riguarda un elemento in apparenza di proprietà esclusiva, ma ha origine in una parte strutturale comune, la spesa resta condominiale. Un’applicazione coerente della normativa e della giurisprudenza più recente, che punta a una corretta imputazione delle responsabilità e delle relative spese.

Fonte: condominioweb.com