Quando si acquista un immobile direttamente da un costruttore, è fondamentale analizzare con cura il contratto di compravendita. Talvolta, il documento contiene una clausola di esonero che libera l’impresa dal pagamento delle spese condominiali relative agli appartamenti o ai negozi rimasti invenduti.

Ma una simile clausola è legittima? E lo è ancora se non compare nel regolamento contrattuale di condominio?

Il caso esaminato dal Tribunale di Parma

Con la sentenza del 6 marzo 2025, il Tribunale di Parma ha affrontato la questione. La vicenda era nata da un decreto ingiuntivo emesso nei confronti del costruttore per il mancato versamento delle spese condominiali dovute sugli immobili ancora di sua proprietà.

Il costruttore aveva proposto opposizione ottenendo ragione in primo e in secondo grado: i giudici avevano dato efficacia alla clausola di esonero inserita nei singoli atti di vendita. Diversa, però, la posizione della Cassazione, che ha rinviato la causa al giudice di merito per un nuovo esame.

Clausola vessatoria? Il ruolo del Codice del Consumo

Nel rapporto tra professionista (impresa) e consumatore (acquirente) si applica il Codice del Consumo (D.Lgs. 206/2005). L’art. 33 stabilisce che sono nulle le clausole che producono un “significativo squilibrio” tra le parti.

La domanda è dunque: l’esonero del costruttore dalle spese condominiali altera l’equilibrio del contratto? Secondo la Cassazione, no, poiché tale obbligo non rientra tra le prestazioni principali del venditore previste dall’art. 1476 c.c. (consegna, trasferimento di proprietà, garanzie); deriva invece dagli artt. 1118 e 1123 c.c. e può essere modificato con una “diversa convenzione”.

L’importanza del regolamento contrattuale

La Cassazione (ord. n. 20007/2022) precisa che la clausola di esonero è davvero efficace solo se inserita nel regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini. In tal sede se ne valuta l’eventuale carattere vessatorio alla luce del Codice del Consumo.

Il nodo critico nel caso concreto

Nel processo deciso dal Tribunale di Parma, la clausola figurava soltanto nei singoli atti di compravendita, non nel regolamento contrattuale. Ciò ha determinato un aumento della quota di spese condominiali in capo agli acquirenti e un evidente squilibrio contrattuale; inoltre l’esonero era privo di limiti temporali.

Per queste ragioni il Tribunale ha dichiarato nulla la clausola e confermato il decreto ingiuntivo: il costruttore è stato ritenuto obbligato a versare le spese condominiali relative agli immobili di sua proprietà.

Conclusioni

La clausola di esonero dalle spese condominiali per il costruttore è valida soltanto se:

1. compare nel regolamento contrattuale di condominio;

2. è accettata da tutti gli acquirenti;

3. non crea un “significativo squilibrio” ai sensi del Codice del Consumo.

In mancanza di queste condizioni, la clausola rischia di essere dichiarata nulla. Prima di firmare, è sempre opportuno leggere attentamente sia il contratto di compravendita sia il regolamento di condominio.