I proprietari dei box auto possono occuparsi della gestione delle parti comuni a loro riservate, ma non è consentito istituire un ente separato dal condominio principale, né nominare un amministratore autonomo.

In ambito condominiale, si parla di condominio parziale quando specifiche parti comuni sono destinate all’uso esclusivo di una parte dell’edificio – ad esempio, i soli box auto – escludendo gli altri condòmini dalla contitolarità su quei beni.

Ma ciò non legittima la creazione di un soggetto autonomo, dotato di poteri equivalenti a quelli del condominio generale. È quanto ha ribadito la Corte d’Appello di Genova con la sentenza n. 706 del 9 giugno 2025, rigettando l’idea che i proprietari dei box auto possano costituire un ente di gestione distinto.

Il caso: decisione e motivazioni

Nel caso esaminato, alcuni proprietari di box auto situati al piano seminterrato avevano deliberato la creazione di una “comunione Autorimessa”, con tanto di amministratore separato, codice fiscale autonomo e conto corrente dedicato. La delibera è stata impugnata da altri condòmini, che ne hanno denunciato la nullità per difetto assoluto di legittimazione.

Il Tribunale di Genova ha accolto il ricorso, dichiarando nulla la delibera per mancanza dei presupposti legali: i box costituivano sì un condominio parziale, ma privo di autonomia gestionale perfetta, e quindi non in grado di operare come ente a sé stante.

La Corte d’Appello, nel confermare la sentenza, ha sottolineato che la costituzione di un ente concorrente e autonomo rispetto al condominio generale configura una scissione non ammessa dalla legge. Inoltre, ha ritenuto irrilevante il fatto che la delibera impugnata confermasse una precedente: anche quest’ultima era viziata da nullità rilevabile d’ufficio.

Il principio giuridico: condominio parziale sì, ente autonomo no

La base normativa del condominio parziale è l’art. 1123, comma 3 c.c., secondo cui la ripartizione delle spese spetta solo ai condòmini che traggono utilità da specifici beni o impianti comuni. È il caso, ad esempio, di scale, cortili, tetti, o appunto dei box auto.

La giurisprudenza (tra cui Cass. 23851/2010 e Cass. 12641/2016) riconosce che, in tali ipotesi, si configura un condominio parziale ex lege, ma non un soggetto giuridico autonomo. I proprietari coinvolti possono deliberare esclusivamente sulla gestione delle parti comuni a loro destinate, senza superare i limiti previsti dalla normativa.

Come precisato dalla Cassazione (Sez. II, n. 791/2020), le deliberazioni devono coinvolgere solo i soggetti titolari delle specifiche porzioni immobiliari interessate, ma ciò non legittima la costituzione di un ente separato.

L’unico soggetto legittimato a rappresentare il condominio parziale in giudizio è l’amministratore del condominio generale, come previsto dall’art. 1131 c.c., norma considerata inderogabile ai sensi dell’art. 1138 c.c. (cfr. Cass. 15794/2002, Cass. 1959/2001, Cass. 651/2000).

Conclusione

Nel caso in esame, i proprietari dei box hanno oltrepassato i limiti delle proprie attribuzioni, istituendo un ente gestionale autonomo, dotato di amministratore, conto corrente e codice fiscale indipendenti. Questo ha portato a una scissione dal condominio maggiore, priva di fondamento normativo, e la delibera è stata perciò dichiarata nulla e inefficace.

Fonte: condominioweb.com