L'assemblea condominiale non può disporre a maggioranza la disapplicazione del principio turnario nell'utilizzo delle aree di sosta nel cortile.

L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, decisa dall'assemblea a maggioranza, costituisce una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., in quanto limita l'uso e il godimento della cosa comune, violando il principio di cui all'art. 1102 c.c., con conseguente nullità della delibera.
Lo ha chiarito il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 2620 del 25 agosto 2025.

Fatto e decisione

Un condomino aveva impugnato la delibera con cui l'assemblea aveva assegnato in via definitiva i posti auto nel cortile, proporzionalmente ai millesimi di proprietà, sostenendo che solo alcuni condomini ne beneficiavano, escludendo gli altri dal pari godimento del bene comune.

Il condominio si era difeso affermando che tutti i proprietari avevano diritto ad almeno un'area di sosta per ciascuna unità immobiliare e che i posti restanti erano stati assegnati in proporzione alle rispettive quote di proprietà. Inoltre, l'assemblea era stata approvata all'unanimità dai presenti.

Tuttavia, nel tempo, alcuni appartamenti erano stati frazionati o ceduti, e l'attore aveva ricevuto una porzione di immobile senza il posto auto originariamente assegnato all'unità intera. Il Tribunale ha evidenziato che il frazionamento non modifica i diritti sulle parti comuni, che restano proporzionali alla consistenza della porzione immobiliare.

L'uso del bene comune deve essere garantito a tutti i condomini. Pertanto, in caso di cortile condominiale con capienza insufficiente, l'amministrazione condominiale può, tramite delibera, stabilire un utilizzo turnario.

Nel caso esaminato, l'assemblea, con delibera a maggioranza, aveva assegnato spazi determinati e contrassegnati senza rispettare il principio di pari uso, violando l'art. 1102 c.c. e configurando una innovazione vietata, con conseguente nullità della delibera (cfr. Cass. civ., 27 maggio 2016, n. 11034).

Considerazioni conclusive

Il Tribunale ha ribadito che il cortile condominiale è di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e ha funzione principale di garantire luce, aria e accesso al corpo di fabbrica, salvo diversa destinazione contrattuale.

Secondo la giurisprudenza, il cortile è uno spazio scoperto circondato dai corpi di fabbrica destinato a interessi comuni: aria, luce, disimpegno e, eventualmente, transito di veicoli.

L'art. 1102 c.c. permette a ciascun condomino di usare la cosa comune, rispettando due limiti:

1. Quantitativo: l'uso non deve impedire il pari uso da parte degli altri condomini.

2. Qualitativo: nessun condomino può modificare unilateralmente la destinazione del bene comune.

Pertanto, l'uso della cosa comune può essere particolare o più intenso, purché non alteri l'equilibrio tra i comproprietari, tenendo conto dei diritti potenziali di ciascuno.

Fonte: condominioweb.com