Quando si interviene per il rifacimento di un lastrico solare a uso esclusivo, ma che funge da copertura per unità immobiliari e parti comuni, si apre una questione complessa: come vanno suddivise le spese?

Il principio dell’art. 1126 c.c.

Il Codice Civile, all’articolo 1126, fornisce un criterio specifico per questi casi. Quando il lastrico solare non è di proprietà comune, ma è utilizzato in via esclusiva da un solo condomino, le spese per la manutenzione straordinaria (come rifacimenti o impermeabilizzazioni) devono essere ripartite in questo modo:

• 1/3 a carico del proprietario che ne ha l’uso esclusivo;

• 2/3 a carico dei condomini le cui unità immobiliari sono direttamente coperte dal lastrico, in proporzione ai rispettivi millesimi.

La ratio di questa norma è semplice: bilanciare il vantaggio dell’uso esclusivo con il beneficio passivo che ne traggono gli altri condomini.

Quando il lastrico copre anche parti comuni

Tuttavia, le cose si complicano quando il lastrico solare copre anche parti comuni dell’edificio, come scale, androni o locali tecnici. In questi casi, ci si chiede se il criterio dell’art. 1126 c.c. debba applicarsi integralmente o se la spesa debba essere estesa a tutti i condomini.

Una recente sentenza del Tribunale di Sassari (18 aprile 2025, n. 338) ha affrontato proprio questo tema, chiarendo alcuni aspetti importanti.

Il caso deciso dal Tribunale di Sassari

Alcuni condomini avevano impugnato una delibera assembleare del 14 maggio 2024 relativa ai lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare, di proprietà esclusiva. Contestavano la ripartizione delle spese prevista: un terzo al proprietario del lastrico, un terzo ai proprietari dei due appartamenti sottostanti, un terzo a carico di tutti i condomini.

Secondo i ricorrenti, tale suddivisione violava l’art. 1126 c.c., che non prevede la partecipazione di tutti i condomini, ma solo di quelli direttamente coperti dal lastrico.

In corso di giudizio, l’assemblea ha modificato la delibera, portando il Condominio a chiedere la cessazione della causa per sopravvenuto difetto di interesse. Tuttavia, il Tribunale ha comunque dichiarato invalida la delibera originaria, poiché in contrasto con la normativa vigente e in assenza di regolamenti condominiali che prevedessero criteri diversi.

Il giudice ha inoltre precisato che anche le spese per il ripristino dei danni causati da infiltrazioni (ai sensi dell’art. 2051 c.c.) devono seguire la stessa logica dell’art. 1126.

Chi sono i condomini interessati dalla ripartizione?

Un punto fondamentale chiarito dal Tribunale riguarda l’individuazione dei soggetti tenuti a sostenere i due terzi della spesa: solo i condomini le cui unità immobiliari sono effettivamente coperte dal lastrico, non anche quelli le cui proprietà non si trovano sotto di esso, pur in presenza di parti comuni nella colonna d’aria sottostante.

La giurisprudenza sul tema

Secondo la Cassazione (sentenza n. 12578/2017), la semplice presenza di parti comuni sotto il lastrico (come fondazioni o facciate) non è sufficiente per estendere l’obbligo di partecipazione a tutti i condomini.

Tuttavia, una più recente pronuncia della Cassazione (n. 27846/2023) si è espressa in senso opposto, sostenendo che i due terzi della spesa dovrebbero essere ripartiti tra tutti i condomini, e non solo tra quelli le cui unità sono direttamente coperte.

Conclusioni

La regola generale resta quella dell’art. 1126 c.c., ma l’interpretazione può variare. In assenza di una clausola regolamentare che disponga diversamente, la giurisprudenza prevalente sembra orientata a limitare l’obbligo di spesa ai soli condomini coperti dal lastrico.

Per evitare contestazioni e delibere annullabili, è sempre consigliabile:

• verificare la reale estensione del lastrico e la sua funzione di copertura;

• consultare il regolamento condominiale per eventuali deroghe;

• attenersi, in assenza di indicazioni diverse, alla regola “1/3 – 2/3” dell’art. 1126 c.c.