La gestione della colonna di scarico in condominio rappresenta uno degli aspetti più delicati della manutenzione condominiale. La corretta ripartizione delle spese deve seguire le regole stabilite dall'ex articolo 1123 del Codice civile, garantendo che i costi siano attribuiti solo ai condòmini effettivamente serviti dalla tubazione.

Come funziona la colonna di scarico condominiale

La colonna di scarico è una tubazione verticale che raccoglie i reflui dalle singole unità immobiliari e li convoglia verso la rete fognaria. Ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile, la condotta è considerata parte comune fino al punto di diramazione verso i locali privati.
Tecnicamente, l’impianto include:

• il tratto verticale (la colonna principale);

• l’innesto o braga, che collega la tubazione privata alla verticale comune;

• il condotto orizzontale interno all’appartamento;

• lo sfiato della colonna, necessario per evitare sifonamenti e garantire il corretto deflusso.

Se il guasto riguarda solo la tubazione privata, le spese ricadono interamente sul singolo proprietario.

Come si ripartiscono le spese della colonna fecale

In caso di rottura o sostituzione della colonna di scarico, il preventivo va approvato dall’assemblea o dall’amministratore in caso di urgenza. La ripartizione avviene tra i condòmini serviti dalla verticale, calcolando le quote proporzionalmente ai millesimi di proprietà. Ad esempio, se tre unità servite possiedono 100, 150 e 250 millesimi, la spesa totale si divide rapportando questi valori al totale (500 millesimi), determinando le percentuali di ciascun condòmino.

Distinzione tra spese di conservazione e d’uso

La ripartizione delle spese varia in base alla tipologia dell’intervento:

Spurgo e pulizia dei pozzetti

Le spese di spurgo si differenziano dalla riparazione strutturale. Se il pozzetto raccoglie reflui di una sola colonna, la spesa è parziale; se convoglia l’intero edificio, partecipano tutti i condòmini. Per i contratti di locazione, la manutenzione ordinaria di pulizia è generalmente a carico dell’inquilino.

Chi paga per la rottura della colonna fecale

Il condominio risponde dei danni causati dalla colonna di scarico (art. 2051 c.c.). La braga, se serve una sola unità, è di responsabilità del singolo condòmino (Cass. 12894/1995). In caso di guasto alla tubazione verticale, la spesa si ripartisce tra tutti i condòmini serviti.

Relining delle tubazioni: vantaggi e costi

Il relining è una tecnica non distruttiva che inserisce una guaina impregnate di resina nelle tubazioni danneggiate. Pur essendo costoso, evita demolizioni e semplifica la ripartizione delle spese della colonna di scarico, rendendo l’intervento meno invasivo.

Responsabilità del condòmino e casi particolari

Se l’ostruzione è causata da materiali non idonei (stracci, residui edili, grassi), il responsabile paga l’intero intervento. In assenza di prove, si applicano i millesimi tra gli utenti della colonna, evitando di gravare chi non trae utilità dall’impianto. L’amministratore deve verificare:

• lo schema della colonna;

• eventuali tabelle millesimali, o procedere a riparametrazione aritmetica dai millesimi generali.

Fonte: idealista.it