Il tema del parcheggio in condominio è tra i più delicati nella gestione degli spazi comuni. Non tutti gli edifici dispongono di garage o aree sufficienti per ospitare le auto dei residenti, e ciò porta spesso a valutare l’utilizzo del cortile comune come area di sosta. Tuttavia, questa soluzione non è sempre legittima se approvata a semplice maggioranza.

È quanto chiarito dal Tribunale di Nocera Inferiore, con la sentenza n. 764 del 18 marzo 2026, che ha affrontato un caso emblematico: la maggioranza dei comproprietari aveva deliberato di destinare un cortile alla sosta delle vetture, nonostante il dissenso di alcuni condòmini.

Parcheggio nel cortile: quando la maggioranza non basta

Nel caso analizzato, alcuni comproprietari avevano impugnato la delibera assembleare sostenendo che:

• il cortile era destinato esclusivamente al transito temporaneo dei veicoli, come risultava dai titoli di acquisto;
• lo spazio era limitato e inadatto a ospitare un parcheggio stabile;
• la decisione della maggioranza comportava una modifica della destinazione d’uso del bene comune.

La difesa dei convenuti si basava sull’art. 1108 c.c., secondo cui è possibile deliberare innovazioni con una maggioranza qualificata dei 2/3, purché migliorative e non lesive dei diritti altrui.

Limiti all’uso della cosa comune: prevale il diritto di tutti

Il Tribunale ha però respinto questa interpretazione, evidenziando che l’utilizzo del cortile come parcheggio stabile:

• limita il pari diritto di godimento degli altri comproprietari;
• altera la funzione originaria dello spazio comune;
• viola quanto previsto dall’art. 1102 c.c.

Secondo questa norma, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune solo se non ne modifica la destinazione e non impedisce agli altri di farne parimenti uso.

Nel caso concreto, le dimensioni ridotte del cortile rendevano impossibile garantire un utilizzo equo tra tutti i condòmini, determinando così una violazione evidente dei diritti dei dissenzienti.

Delibera nulla senza unanimità

Proprio per questo motivo, il Tribunale ha dichiarato nulla la delibera assembleare. La decisione di destinare il cortile a parcheggio, incidendo sulla destinazione del bene comune e sui diritti individuali, avrebbe richiesto l’unanimità dei consensi.

La sentenza si inserisce nel solco della giurisprudenza consolidata, secondo cui:

• non è possibile modificare la destinazione della cosa comune senza il consenso di tutti;
• non si può comprimere il diritto di utilizzo degli altri comproprietari.

Considerazioni finali

La pronuncia ribadisce un principio fondamentale nella gestione condominiale: il rispetto del pari diritto di utilizzo degli spazi comuni è sempre prioritario.

In presenza di un cortile di dimensioni ridotte, la sua trasformazione in parcheggio:

• non può essere considerata una semplice innovazione;
• comporta una modifica sostanziale della destinazione d’uso;
• richiede necessariamente l’accordo unanime di tutti i condòmini.

Per amministratori e condòmini, questa decisione rappresenta un importante punto di riferimento: prima di deliberare sull’uso degli spazi comuni, è essenziale valutare attentamente l’impatto sui diritti di tutti i partecipanti.

Fonte: condominioweb.com