Nel condominio il singolo proprietario può utilizzare le parti comuni dell’edificio, ma questo diritto non è illimitato. Una recente decisione della Corte d’Appello di Roma chiarisce che installare impianti come antenne o motori di condizionatori sul tetto o sui muri comuni non è sempre automaticamente consentito.

Quando l’intervento comporta accessi complessi o incide su proprietà private, chi lo richiede deve dimostrare concretamente che non esistono alternative meno invasive.

Il caso esaminato dai giudici

La controversia nasce dalla richiesta di alcuni condomini di installare il motore del condizionatore e un’antenna televisiva su una parete dell’edificio oltre il tetto.

L’assemblea condominiale aveva respinto la proposta e negato anche la possibilità di accedere alla copertura tramite una botola posta nel pianerottolo dell’ultimo piano. L’accesso, infatti, risultava impedito da cancelli chiusi a chiave.

I proprietari avevano quindi impugnato la delibera sostenendo il loro diritto di accedere alle parti comuni e utilizzarle per installare gli impianti.

Il condominio, però, contestava diversi aspetti:

• alcune superfici della copertura erano in proprietà esclusiva, non comuni;

• la botola era stata trasformata in lucernario fisso, quindi non utilizzabile per l’accesso;

• le falde del tetto erano inclinate e non adatte all’installazione di impianti;

• esistevano soluzioni alternative, come collocare il motore del condizionatore sulla parete vicino all’appartamento dei richiedenti.

La decisione del Tribunale e l’appello

Il Tribunale di Roma aveva già respinto la richiesta di installazione degli impianti, pur dichiarando nulla la delibera nella parte relativa ai cancelli sui pianerottoli.

I condomini hanno quindi presentato appello sostenendo che il giudice avesse deciso su questioni non richieste, violando l’art. 112 c.p.c. (extrapetizione).

La Corte d’Appello di Roma ha però respinto l’impugnazione, confermando la decisione di primo grado.

Il principio sull’uso delle parti comuni

La Corte ha chiarito un punto centrale: il diritto di utilizzare le parti comuni previsto dall’art. 1102 c.c. non consente automaticamente di realizzare qualsiasi intervento.

Se l’installazione di un impianto:

• richiede il passaggio attraverso proprietà esclusiva,

• comporta limitazioni o pesi su beni di altri condomini,

non basta invocare l’uso della cosa comune. In questi casi servirebbe una specifica domanda per la costituzione di una servitù e la partecipazione al giudizio del proprietario interessato.

Nel caso concreto, i giudici hanno rilevato che l’accesso alla copertura sarebbe dovuto avvenire tramite una botola ormai divenuta lucernario di proprietà esclusiva. Senza una domanda diretta a costituire una servitù di passaggio, la richiesta non poteva essere accolta.

Motore del condizionatore: serve dimostrare che non esistono alternative

Un altro passaggio importante riguarda l’installazione del motore del condizionatore.

Secondo la Corte, chi chiede di collocare l’impianto in un punto specifico deve dimostrare tecnicamente che non esistono soluzioni alternative.

Nel caso esaminato:

• non è stata prodotta alcuna consulenza tecnica;

• non è stata dimostrata l’impossibilità di installare il motore sulla parete esterna vicino all’appartamento;

• non sono stati provati eventuali vincoli urbanistici o paesaggistici.

Per questo motivo la richiesta è stata respinta.

Antenna televisiva: il diritto non è assoluto

Anche per l’installazione dell’antenna la Corte ha richiamato un principio consolidato della giurisprudenza.

Il cosiddetto diritto di antenna non consente di scegliere liberamente il punto preferito. È possibile installare l’impianto su proprietà altrui solo se si dimostra:

• l’impossibilità di utilizzare spazi propri,

• l’impossibilità di utilizzare spazi condominiali o l’antenna centralizzata.

In altre parole, l’intervento deve rappresentare l’unica soluzione praticabile.

Il ruolo della prova tecnica

Uno degli aspetti più rilevanti della sentenza riguarda l’onere della prova.

Chi vuole realizzare un impianto sulle parti comuni deve fornire elementi concreti, come:

• progetti tecnici,

• consulenze di parte,

• documentazione sui vincoli edilizi o paesaggistici.

Senza queste prove, il giudice non può accertare se l’intervento sia realmente necessario o se esistano soluzioni meno invasive.

Le indicazioni per i condomini

La decisione offre alcune indicazioni pratiche molto utili per la gestione condominiale.

In sintesi:

• l’uso delle parti comuni è possibile, ma deve rispettare i limiti dell’art. 1102 c.c.;

• non si possono imporre interventi che incidano su proprietà esclusiva senza titolo giuridico;

• chi chiede l’installazione deve dimostrare l’assenza di alternative tecniche o giuridiche;

• il diritto di installare un impianto non include la libertà di scegliere qualsiasi posizione.

La sentenza conferma quindi che il diritto del singolo condomino deve sempre essere bilanciato con i diritti degli altri partecipanti e con la tutela delle proprietà individuali.

Conclusione

La pronuncia della Corte d’Appello di Roma ribadisce un principio fondamentale: il diritto di usare le parti comuni del condominio non può tradursi in interventi che incidano sulle proprietà altrui senza adeguata giustificazione tecnica e giuridica.

Chi intende installare antenne o condizionatori su tetti e muri comuni deve quindi dimostrare con precisione che non esistono soluzioni alternative meno pregiudizievoli e che l’intervento è compatibile con i diritti degli altri condomini.

Fonte: condominioweb.com