La mediazione condominiale ha assunto un ruolo sempre più centrale dopo la riforma introdotta dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (cosiddetta Riforma Cartabia). Uno dei punti più rilevanti riguarda proprio i poteri dell’amministratore, che oggi può partecipare alla procedura di mediazione anche senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea.

La questione, tuttavia, diventa più complessa quando la mediazione riguarda materie che non rientrano nelle attribuzioni ordinarie dell’amministratore previste dal codice civile.

Mediazione condominiale e autonomia dell’amministratore

La normativa prevede oggi che l’amministratore del condominio possa attivare una procedura di mediazione, aderirvi e parteciparvi autonomamente.

L’art. 5-ter del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, richiamato dall’art. 71-quater disp. att. c.c., stabilisce infatti che:

• l’amministratore può avviare o accettare una procedura di mediazione condominiale;

• l’eventuale accordo conciliativo deve comunque essere sottoposto all’approvazione dell’assemblea;

• l’assemblea deve deliberare entro il termine indicato nell’accordo o nella proposta del mediatore con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c.;

• se l’assemblea non approva l’accordo entro tale termine, la conciliazione si considera non conclusa.

Ne deriva che l’amministratore può partecipare alla mediazione anche senza preventiva deliberazione assembleare, fermo restando il controllo finale dei condòmini sull’eventuale accordo.

Nomina dell’avvocato nella mediazione

Quando la mediazione è condizione di procedibilità, le parti devono essere assistite da un avvocato.

Di conseguenza, se l’amministratore decide di partecipare alla procedura senza convocare l’assemblea, può anche procedere autonomamente alla nomina del legale che assisterà il condominio.

Sarebbe infatti incoerente attribuire all’amministratore il potere di partecipare alla mediazione senza riconoscergli anche quello di scegliere il difensore necessario alla procedura.

Naturalmente, l’amministratore mantiene comunque la facoltà di informare preventivamente l’assemblea, convocando una riunione straordinaria per condividere la strategia difensiva.

Rapporto tra mediazione e rappresentanza processuale dell’amministratore

Il tema più delicato riguarda il coordinamento tra:

• l’art. 5-ter del d.lgs. 28/2010, che attribuisce ampia autonomia all’amministratore nella mediazione;

• l’art. 1131 c.c., che disciplina invece la rappresentanza processuale dell’amministratore in giudizio.

Secondo il codice civile, l’amministratore può agire o resistere in giudizio autonomamente solo nei limiti delle attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. oppure dei maggiori poteri conferiti dall’assemblea o dal regolamento.

Questo crea un possibile problema quando la mediazione riguarda materie che esorbitano dalle attribuzioni ordinarie dell’amministratore.

Si pensi, ad esempio, a una controversia tra condominio e compagnia assicurativa o tra condominio e fornitore: situazioni in cui la mediazione può essere obbligatoria ma che non rientrano sempre nella gestione ordinaria prevista dal codice.

Mediazione autonoma ma giudizio con autorizzazione

Una soluzione interpretativa abbastanza condivisa distingue due momenti:

1. Durante la mediazione
L’amministratore può agire con ampia autonomia, partecipando alla procedura anche su materie non strettamente rientranti nelle attribuzioni dell’art. 1130 c.c.

2. Nel successivo giudizio
Se la mediazione fallisce e si avvia una causa, la rappresentanza dell’amministratore torna nei limiti dell’art. 1131 c.c.
Se la controversia esorbita dalle sue attribuzioni, sarà quindi necessaria una deliberazione dell’assemblea per promuovere o resistere in giudizio.

Questa interpretazione rispetta la ratio della riforma: evitare ritardi nell’avvio della mediazione, che in passato spesso veniva rinviata proprio per attendere l’autorizzazione assembleare.

La responsabilità dell’amministratore nella scelta dell’avvocato

Poiché l’amministratore può nominare autonomamente il difensore, si pone anche il tema della responsabilità per la scelta del legale.

In teoria potrebbe configurarsi una responsabilità per culpa in eligendo, ad esempio se l’amministratore:

• incarica un avvocato privo delle competenze necessarie;

• affida il mandato a un professionista in conflitto di interessi con il condominio;

• conferisce l’incarico a un soggetto non iscritto all’albo.

Tuttavia, casi del genere sono piuttosto rari nella pratica.

I condòmini possono contestare la scelta dell’avvocato?

Sì. In base all’art. 1133 c.c., i condòmini possono contestare i provvedimenti dell’amministratore, compresa la scelta del legale.

L’impugnazione può avvenire:

• davanti all’assemblea;

• oppure davanti all’autorità giudiziaria nei termini previsti dall’art. 1137 c.c.

Tuttavia, una contestazione può avere successo solo in presenza di violazioni di legge, del regolamento o di un evidente pregiudizio per il condominio.

✅ In sintesi, la riforma ha rafforzato il ruolo dell’amministratore nella mediazione condominiale, consentendogli di partecipare autonomamente alla procedura e di nominare un avvocato.
Resta però il limite della rappresentanza processuale in giudizio, che continua a dipendere dalle attribuzioni previste dal codice civile o dall’autorizzazione dell’assemblea.

Fonte: condominioweb.com