Nel condominio, l’ascensore condominiale rientra normalmente tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo che un titolo contrario – contenuto nell’atto originario di costituzione del condominio o nel primo frazionamento – disponga in modo chiaro e inequivocabile diversamente.

Può accadere che l’impianto presenti una fermata esclusiva, ad esempio con una porta che si apre direttamente all’interno o in prossimità di un appartamento. Tuttavia, questa particolarità non è sufficiente, di per sé, a trasformare l’ascensore in un bene di proprietà esclusiva.

La Corte d’Appello di Ancona, con sentenza del 26 febbraio 2026 n. 222 (R.G. n. 998/2023), ha ribadito proprio questo principio: la presenza di una fermata riservata non supera la presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c. se l’impianto resta strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio dell’intero edificio.

In altre parole, la modalità di accesso può essere particolare, ma ciò non modifica automaticamente la natura giuridica dell’impianto.

La vicenda

La controversia nasce dalla richiesta di due coniugi, proprietari di un appartamento situato all’ultimo piano dell’edificio, di prolungare la corsa dell’ascensore fino alla propria abitazione.

La domanda era motivata anche dall’esigenza di superare le barriere architettoniche, poiché la moglie risultava invalida al 67%. I proprietari si erano dichiarati disponibili a sostenere integralmente le spese per la sostituzione dell’impianto con un ascensore oleodinamico e per l’estensione della corsa.

L’assemblea condominiale aveva tuttavia negato l’intervento con due delibere (6 ottobre 2018 e 1° giugno 2019).

Secondo alcuni condomini contrari, l’ascensore non sarebbe stato un impianto condominiale, poiché una delle fermate era configurata come fermata esclusiva a servizio di un’unità immobiliare privata. Da questa ricostruzione facevano discendere l’impossibilità per gli altri condomini di intervenire sull’impianto invocando l’art. 1102 c.c. o la normativa sulle barriere architettoniche.

Durante il processo, però, è emerso che:

• le spese di manutenzione dell’ascensore erano sempre state ripartite tra tutti i condomini;

• le decisioni sull’impianto venivano assunte dall’assemblea come per un servizio comune;

• la consulenza tecnica d’ufficio ha confermato la continuità strutturale e funzionale dell’impianto e dei locali tecnici necessari al suo funzionamento.

La decisione della Corte

La Corte d’Appello ha confermato la sentenza di primo grado del Tribunale di Pesaro (n. 578/2023), stabilendo:

• la nullità delle delibere assembleari che avevano negato l’intervento;

• il diritto dei proprietari dell’ultimo piano di prolungare la corsa dell’ascensore, realizzando l’opera a proprie spese e nel rispetto delle prescrizioni tecniche.

Il giudice ha sottolineato che l’ascensore e i relativi volumi tecnici (vano ascensore, vano scala, locale macchine) devono essere considerati beni comuni quando risultano funzionalmente collegati al servizio dell’edificio.

Di particolare rilievo è l’affermazione secondo cui la fermata esclusiva non trasforma l’impianto in proprietà privata: il fatto che la porta dell’ascensore si apra in modo riservato verso un appartamento non è sufficiente a superare la presunzione di comunione.

La Corte ha inoltre ricordato che la documentazione catastale ha valore probatorio limitato e non basta, da sola, a dimostrare la proprietà esclusiva di un bene che, per sua natura e funzione, appare destinato all’uso comune.

Interventi sull’ascensore e uso della cosa comune

Una volta riconosciuta la natura comune dell’impianto, la Corte ha affrontato il tema del fondamento giuridico dell’intervento richiesto.

Poiché l’opera sarebbe stata realizzata interamente a spese dei richiedenti, non trovava applicazione la disciplina delle innovazioni condominiali dell’art. 1120 c.c.

Il caso rientrava invece nell’ambito dell’art. 1102 c.c., che consente a ciascun condomino di utilizzare la cosa comune anche in modo più intenso, purché:

• non ne alteri la destinazione,

• non impedisca agli altri il pari uso.

La Corte ha verificato che l’estensione della corsa e la sostituzione dell’impianto:

• non impedivano agli altri condomini di utilizzare l’ascensore;

• non eliminavano la fermata esistente;

• non comportavano pregiudizi strutturali, acustici o di sicurezza.

Di conseguenza, l’intervento è stato ritenuto legittimo.

Barriere architettoniche e limiti alle delibere assembleari

Un ulteriore passaggio centrale della decisione riguarda la normativa sulle barriere architettoniche.

Secondo la Corte, le disposizioni dirette a garantire l’accessibilità degli edifici costituiscono norme imperative e inderogabili, collegate ai principi costituzionali di tutela della salute e della proprietà e al principio di solidarietà sociale.

Quando una delibera assembleare impedisce senza adeguata giustificazione un intervento volto a eliminare ostacoli all’accessibilità, può essere qualificata come nulla e non semplicemente annullabile, con conseguente inapplicabilità del termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c.

Il principio affermato dalla sentenza

Dalla decisione emerge un principio molto chiaro per la pratica condominiale:

• la presenza di una fermata esclusiva dell’ascensore non è sufficiente a trasformare l’impianto in proprietà privata;

• l’ascensore condominiale resta un bene comune se esiste un collegamento strutturale e funzionale con l’edificio e manca un titolo contrario che attribuisca la proprietà esclusiva.

In questi casi, il singolo condomino può intervenire sull’impianto anche per migliorarne l’utilizzo – ad esempio prolungandone la corsa – purché l’opera:

• sia realizzata a proprie spese,

• non limiti il pari uso degli altri condomini,

• non alteri la destinazione del bene comune.

La sentenza conferma inoltre l’orientamento giurisprudenziale che valorizza la tutela dell’accessibilità degli edifici e l’eliminazione delle barriere architettoniche, riconoscendo a tali esigenze un peso rilevante nel bilanciamento tra i diritti dei condomini.

Fonte: condominioweb.com