Nel contesto condominiale, invocare l’acquisto per usucapione di un bene comune è tutt’altro che semplice. Non basta utilizzare un’area per molti anni: occorre dimostrare un possesso esclusivo, continuo, pacifico e soprattutto incompatibile con l’uso altrui per almeno vent’anni. In assenza di questi requisiti, la domanda è destinata a fallire.

Il principio chiarito dal Tribunale

Secondo il Tribunale di Cosenza (sentenza n. 300 del 26 febbraio 2026), il semplice utilizzo prolungato di una parte comune non è sufficiente per acquisirne la proprietà. Serve una prova rigorosa di un comportamento che escluda concretamente gli altri condomini dal godimento del bene.

In particolare, la consegna anticipata del bene nell’ambito di un preliminare di compravendita non costituisce possesso utile, ma integra una mera detenzione, priva dell’elemento fondamentale dell’animus possidendi.

Il caso concreto

La controversia riguardava due porzioni di beni comuni:

• una porzione di corte esterna
• una porzione di intercapedine trasformata in locale tecnico

Un condomino aveva di fatto inglobato queste aree nella propria proprietà, realizzando opere di recinzione e chiusura che impedivano l’uso agli altri.

L’attore ha quindi promosso un’azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., chiedendo:

• il riconoscimento della natura condominiale dei beni
• la restituzione delle aree
• la demolizione delle opere abusive

Il convenuto, invece, ha sostenuto:

• di aver ricevuto le aree già al momento del preliminare
• di averle utilizzate in via esclusiva per oltre vent’anni
• di aver quindi maturato la usucapione ventennale

Gli accertamenti tecnici

La consulenza tecnica d’ufficio (CTU) ha avuto un ruolo decisivo:

• la corte è risultata parte integrante del bene comune
• l’intercapedine è stata qualificata come elemento strutturale dell’edificio, destinato alla ventilazione e non trasformabile in spazio privato

Non è emerso alcun titolo di proprietà esclusiva in capo al convenuto.

La decisione del giudice

Il Tribunale ha accolto integralmente le domande dell’attore:

• ha riconosciuto la natura di beni comuni delle aree
• ha escluso la sussistenza dei requisiti per la usucapione
• ha ordinato:
  • la restituzione immediata delle porzioni occupate
  • la rimozione delle recinzioni
  • la demolizione delle opere realizzate

Il convenuto è stato inoltre condannato al pagamento delle spese di lite e della CTU.

Quando l’usucapione NON si configura

Questa decisione ribadisce alcuni principi fondamentali:

• il semplice uso del bene comune non basta
• non è sufficiente che gli altri condomini non lo utilizzino
• servono atti concreti che rendano impossibile l’uso agli altri
• il comportamento deve manifestare in modo chiaro la volontà di possedere come proprietario esclusivo

La giurisprudenza (Cass. n. 32808/2021 e n. 20614/2025) richiede infatti una prova particolarmente rigorosa quando si tratta di beni condominiali.

Il nodo del preliminare

Un punto centrale riguarda il contratto preliminare ad effetti anticipati:

• la consegna del bene al promissario acquirente
• non trasferisce la proprietà
• non attribuisce un possesso utile per l’usucapione

In questo caso manca l’elemento soggettivo essenziale: l’animus possidendi. Il soggetto sa che il bene è ancora altrui, quindi la sua disponibilità resta una detenzione qualificata.

Considerazioni finali

L’usucapione dei beni comuni rappresenta un’ipotesi eccezionale e difficile da dimostrare. È necessario un comportamento chiaro, prolungato e incompatibile con qualsiasi uso collettivo.

Per gli amministratori e i condomini, questa pronuncia conferma un punto chiave:
la tutela delle parti comuni passa anche dalla vigilanza su occupazioni indebite, che – se non contestate – possono generare contenziosi complessi, ma non facilmente trasformarsi in diritti acquisiti.

Fonte: condominioweb.com