È annullabile la delibera assembleare quando nel verbale non vengono indicati i nominativi dei soggetti intervenuti per delega. Inoltre, nei condomìni con più di venti partecipanti, è obbligatorio rispettare il limite massimo di deleghe previsto dalla legge: in caso contrario, la decisione assembleare risulta invalida.

È quanto emerge dalla sentenza n. 146 del Tribunale di Tempio Pausania (24 marzo 2026), che offre importanti chiarimenti in tema di assemblea condominiale, verbalizzazione e rispetto dei limiti di rappresentanza.

Fatto e decisione

Alcuni condomini hanno impugnato una delibera lamentando la violazione dell’art. 67 disp. att. c.c., poiché un unico soggetto aveva partecipato come delegato di 14 condomini, rappresentando complessivamente 270,35 millesimi in un condominio composto da 64 partecipanti.

Il Tribunale ha accolto il ricorso, dichiarando l’annullabilità della delibera per irregolarità nella costituzione dell’assemblea.

In particolare, dal verbale non risultavano:

• i nominativi dei soggetti presenti per delega;
• l’indicazione puntuale delle presenze;
• le copie delle deleghe, nonostante fossero state richieste.

Questa mancanza ha impedito qualsiasi verifica sul rispetto dei limiti legali e sulla regolare partecipazione all’assemblea.

L’importanza della verbalizzazione

Secondo il Giudice, la mancata indicazione dei nominativi dei delegati presenti in assemblea rende il verbale incompleto e inaffidabile.

👉 Conseguenze:

• impossibilità di verificare chi ha partecipato;
• impossibilità di controllare il numero di deleghe;
• violazione delle norme inderogabili in materia.

La giurisprudenza conferma che tali carenze non possono essere sanate successivamente con documenti esterni non allegati al verbale. Il controllo deve essere immediato e basato su quanto risulta ufficialmente dalla verbalizzazione.

Limiti alle deleghe: cosa prevede la legge

L’art. 67 disp. att. c.c. stabilisce regole precise:

• ogni condomino può partecipare tramite delegato con delega scritta;
• nei condomìni con più di 20 partecipanti:
  • il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini;
  • né più di un quinto dei millesimi.

➡️ Si tratta di un limite fondamentale per evitare concentrazioni di potere e garantire un reale confronto in assemblea.

Requisiti della delega

Per essere valida, la delega deve rispettare alcuni requisiti essenziali:

• forma scritta (le deleghe orali sono irrilevanti);
• assenza di vincoli o condizioni (soprattutto nel supercondominio, ma principio estendibile in via analogica);
• libertà nella scelta del delegato (salvo limiti regolamentari).

Può essere delegato:

• un altro condomino;
• un familiare;
• un professionista;
• anche un soggetto esterno al condominio.

❗ Importante: l’amministratore non può mai ricevere deleghe.

Considerazioni conclusive

La sentenza ribadisce principi chiave per la validità delle delibere:

• la corretta verbalizzazione è essenziale;
• l’indicazione dei delegati non è un dettaglio formale, ma un requisito sostanziale;
• il rispetto dei limiti alle deleghe è inderogabile;
• eventuali irregolarità comportano l’annullabilità della delibera.

Per amministratori e condomini, ciò significa una cosa molto chiara: la gestione dell’assemblea deve essere precisa, trasparente e rigorosamente conforme alla legge.

Fonte: condominioweb.com