Il divieto regolamentare di destinare un’unità ad affittacamere non può essere esteso automaticamente alla semplice sublocazione di stanze, soprattutto quando mancano i servizi personali tipici delle strutture ricettive.

Allo stesso modo, le modifiche effettuate all’interno della proprietà esclusiva – come la sostituzione di un infisso – non sono illecite se non incidono in modo evidente sul decoro architettonico e se il regolamento non prevede limiti più restrittivi rispetto alla legge.

Questo è il principio ribadito dalla Corte d’Appello di Milano (sentenza n. 795 del 21 marzo 2026), che ha completamente ribaltato la decisione di primo grado.

Il caso: contestazioni su affittacamere e infissi

Un condominio aveva citato in giudizio un proprietario sostenendo:

• la violazione del regolamento per attività di affittacamere
• la necessità di cessazione immediata dell’attività
• l’obbligo di comunicazione dei contratti di locazione e sublocazione
• la rimozione di un serramento ritenuto lesivo del decoro architettonico

Il proprietario si è difeso chiarendo che:

• non svolgeva attività ricettiva
• l’immobile era concesso in locazione a una società che effettuava sublocazioni
• non venivano offerti servizi personali
• la modifica dell’infisso non alterava l’estetica dell’edificio

In primo grado il Tribunale aveva dato ragione al condominio, ordinando la cessazione dell’attività e il ripristino dello stato dei luoghi.

La decisione: niente affittacamere senza servizi personali

La Corte d’Appello ha invece chiarito un punto fondamentale:

👉 per parlare di affittacamere non basta affittare stanze arredate.

È necessario che siano presenti servizi personali tipici dell’ospitalità, come:

• riassetto delle camere
• cambio biancheria
• assistenza agli ospiti

Nel caso concreto:

• venivano offerte stanze arredate
• erano inclusi utenze e Wi-Fi
• era presente un referente operativo (apartment manager)

❗ Ma mancavano completamente i servizi alla persona

Di conseguenza, l’attività è stata qualificata come mera sublocazione e non come attività ricettiva.

➡️ Risultato: nessuna violazione del regolamento e nessuna cessazione.

Decoro architettonico: quando un intervento è davvero illecito

Sul secondo punto, la Corte ha ribaltato la decisione anche in tema di decoro architettonico.

Secondo l’orientamento consolidato:

è illecito solo l’intervento che altera in modo visibile e significativo l’armonia dell’edificio

Dall’analisi delle fotografie è emerso che:

• la modifica del serramento non era percepibile a distanza
• l’eliminazione della tapparella non incideva sull’estetica complessiva
• non vi erano alterazioni evidenti della facciata

Inoltre, il regolamento condominiale:

• non introduceva limiti più severi rispetto all’art. 1122 c.c.
• non vietava in modo specifico interventi di questo tipo

➡️ Anche sotto questo profilo, nessuna violazione.

Il principio chiave: conta la sostanza, non l’etichetta

La sentenza rafforza un principio molto importante per i condomìni:

• il divieto di affittacamere si applica solo se l’attività è realmente tale
• la sublocazione resta lecita se priva di servizi personali
• le clausole regolamentari non possono essere interpretate in modo estensivo
• il decoro architettonico va valutato concretamente, non in astratto

Quando invece il divieto può essere valido

Attenzione però: il risultato può cambiare se:

• il regolamento vieta espressamente anche attività simili (B&B, locazioni turistiche, ecc.)
• vengono effettivamente forniti servizi alla persona
• esistono clausole estetiche più restrittive
• l’intervento altera visibilmente il decoro architettonico

In questi casi, la cessazione dell’attività o la rimozione delle opere può essere legittima.

Conclusione

Nel caso esaminato, la combinazione di:

• assenza di servizi personali
• attività qualificabile come sublocazione
• nessuna compromissione della destinazione abitativa
• intervento edilizio privo di impatto sul decoro architettonico
• assenza di vincoli regolamentari più severi

ha portato al rigetto totale delle richieste del condominio.

👉 Una decisione che conferma un approccio concreto e non formale: nei condomìni conta ciò che si fa davvero, non come lo si definisce.

Fonte: condominioweb.com