Un singolo errore nella realizzazione di un cappotto termico può generare danni rilevanti per l’intero condominio. La recente sentenza della Corte di Appello di Genova (n. 340 del 30 marzo 2026) ribadisce con chiarezza il ruolo centrale del direttore dei lavori e i limiti della sua responsabilità.

Il ruolo del direttore dei lavori nei cantieri condominiali

Il direttore dei lavori non è una figura meramente formale: ricopre una vera e propria posizione di garanzia nei confronti del committente. Tra i suoi obblighi rientrano:

• verifica della qualità dei materiali utilizzati
• controllo della conformità al progetto e al capitolato
• vigilanza sulla corretta posa in opera
• supervisione delle fasi esecutive, anche quelle apparentemente semplici

Se tali attività vengono omesse, il professionista può essere chiamato a rispondere insieme all’impresa per i vizi dell’opera.

La vicenda: cappotto termico da rifare

Il caso nasce da lavori condominiali per la realizzazione di un cappotto termico, affidati a un’impresa con progettazione e direzione lavori di un geometra.

A distanza di anni emergono gravi problemi:

• distacchi dei pannelli
• infiltrazioni
• difetti strutturali

L’ATP conferma la necessità di rifare completamente l’intervento.

Il condominio agisce quindi in giudizio contro:

• l’impresa appaltatrice
• il direttore dei lavori

Il Tribunale accerta una responsabilità solidale, ripartita in:

• 70% impresa
• 30% direttore lavori

con condanna al risarcimento di oltre 136.000 euro.

Il nodo assicurativo: quando la polizza non copre

Uno degli aspetti più rilevanti riguarda la polizza professionale del direttore dei lavori.

La Corte ha stabilito che:

• la clausola scelta escludeva i danni alle opere
• la copertura era limitata ai danni verificatisi durante i lavori
• i difetti sono emersi anni dopo la conclusione

👉 Risultato: nessuna copertura assicurativa.

Questo passaggio è fondamentale per amministratori e professionisti: non tutte le polizze coprono i danni postumi.

Perché il direttore dei lavori è stato ritenuto responsabile

La Corte ha confermato integralmente la responsabilità del professionista per:

• mancato controllo sui materiali (EPS non idoneo)
• assenza di vigilanza sulla posa
• mancato rispetto degli obblighi contrattuali

In particolare, è stato decisivo il fatto che il direttore dei lavori:

👉 non abbia impedito l’uso di materiali inadeguati
👉 non abbia verificato la corretta posa del cappotto termico

Principio chiave: controllo concreto, non formale

La sentenza ribadisce un principio molto importante:

Il direttore dei lavori deve esercitare un controllo effettivo e continuo, che si traduce in:

• sopralluoghi periodici
• verifiche nelle fasi critiche
• confronto diretto con l’impresa

Non è sufficiente una supervisione “sulla carta”.

Responsabilità solidale: cosa significa per il condominio

Quando si verifica un danno, si applica la responsabilità solidale:

• il condominio può chiedere l’intero risarcimento a uno qualsiasi dei responsabili
• sarà poi il giudice a stabilire le quote interne

Se non è possibile determinare con precisione le responsabilità, si applica il criterio della:

👉 parità delle colpe (art. 2055 c.c.)

Considerazioni finali per amministratori e condomìni

Questa pronuncia è particolarmente rilevante per chi gestisce lavori condominiali:

• il direttore dei lavori è un garante tecnico, non un semplice intermediario
• la scelta dei materiali e la loro posa sono aspetti cruciali
• la copertura assicurativa va verificata con estrema attenzione
• una vigilanza carente può generare responsabilità diretta

In definitiva, quando si interviene su un cappotto termico, la qualità dell’esecuzione e il controllo tecnico fanno la differenza tra un investimento efficiente e un contenzioso costoso.

Fonte: condominioweb.com