Servitù di passaggio, rampa disabili e limiti del potere assembleare: il principio ribadito dalla giurisprudenza

La delibera condominiale che introduce cancelli o altri ostacoli idonei a limitare l’accesso a un locale commerciale tramite una rampa disabili può essere dichiarata radicalmente nulla quando incide su una servitù di passaggio già esistente e compromette l’accessibilità senza barriere.

Lo ha chiarito la Corte d’Appello di Cagliari con sentenza n. 137 del 1 aprile 2026, stabilendo un principio di particolare rilievo: il condominio non può, neppure con delibera assembleare, comprimere diritti reali e norme imperative in materia di eliminazione delle barriere architettoniche.

La vicenda

La controversia nasce tra il proprietario di un locale commerciale al piano terra e il condominio.

Secondo l’attore, due cancelli condominiali installati negli anni avevano reso di fatto inutilizzabile la rampa di accesso disabili, progettata originariamente dal costruttore e rappresentante l’unico percorso privo di barriere per raggiungere la pizzeria.

I cancelli, dotati di serratura e posizionati sia sul confine con la via pubblica sia lungo la rampa, rendevano impossibile l’accesso autonomo alle persone con disabilità, oltre a comprimere una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia nata in fase di costruzione dell’edificio.

Il Tribunale aveva inizialmente rigettato la domanda, ritenendo:

• esistente un accesso alternativo tramite scala;
• sufficiente una rampa aggiuntiva a carico del proprietario;
• legittima l’installazione dei cancelli per ragioni di sicurezza;
• insussistente una vera servitù di passaggio;
• temeraria l’azione giudiziaria (art. 96 c.p.c.).

Il ribaltamento in Appello

La Corte d’Appello di Cagliari ha completamente riformato la decisione.

Secondo i giudici, la rampa era stata realizzata dal costruttore proprio per garantire l’accesso ai locali commerciali e, con la vendita delle unità immobiliari, si era costituita una servitù di passaggio ex art. 1062 c.c.

Ne consegue che tale diritto non può essere:

• limitato,
• reso più gravoso,
• o sostanzialmente svuotato,

in virtù del divieto previsto dall’art. 1067 c.c.

L’installazione dei cancelli condominiali è stata quindi considerata illegittima nella misura in cui ostacolava l’esercizio della servitù.

Accessibilità e barriere architettoniche

Un punto centrale della decisione riguarda il profilo dell’accessibilità.

La Corte ha affermato che:

• la consegna delle chiavi non è sufficiente a garantire l’uso della rampa disabili;
• non è esigibile che il titolare interrompa l’attività per aprire i cancelli ai clienti;
• l’accesso deve essere autonomo, continuo e immediato;
• la presenza di ostacoli produce un effetto dissuasivo contrario alla fruizione del locale.

Inoltre, è stato ribadito che la normativa sulle barriere architettoniche (L. 13/1989, L. 104/1992 e D.M. 236/1989) ha carattere imperativo e non può essere derogata da una delibera assembleare.

La decisione finale

Accertata la violazione della servitù di passaggio e delle norme sull’accessibilità, la Corte ha dichiarato nulle le delibere condominiali impugnate, ordinando:

• la rimozione dei cancelli, oppure
• in alternativa, la loro permanente apertura durante l’orario di attività del locale.

È stata inoltre revocata la condanna per lite temeraria e riformata la decisione sulle spese.

Considerazioni conclusive

La sentenza ribadisce un principio fondamentale per la gestione condominiale:

quando il costruttore realizza una rampa disabili destinata a servire i locali commerciali, essa diventa parte integrante dell’assetto funzionale dell’edificio e, con la vendita delle unità, genera una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia.

Di conseguenza:

• l’assemblea non può introdurre cancelli condominiali o ostacoli che ne limitino l’uso;
• qualsiasi intervento che aggravi la servitù è vietato dall’art. 1067 c.c.;
• le norme sulle barriere architettoniche prevalgono sempre su decisioni maggioritarie.

In definitiva, una delibera che comprime l’accessibilità o incide su diritti reali consolidati è affetta da nullità radicale, poiché contraria alla legge e ai principi di tutela della persona e della dignità delle persone con disabilità.

Fonte: condominioweb.com