La gestione dei posti auto condominiali e degli spazi di manovra rappresenta una delle questioni più delicate in ambito condominiale. Non sempre, infatti, l’assemblea può liberamente decidere di destinare aree comuni al parcheggio: esistono limiti ben precisi, il cui superamento comporta la nullità della delibera condominiale.

La rampa come bene comune e la sua funzione

La rampa di accesso ai box è una parte comune del condominio destinata a collegare l’area esterna o la strada pubblica con le autorimesse o i locali interrati. La sua funzione primaria è quella di garantire un transito sicuro e agevole per tutti i condomini.

Proprio per questo, ogni intervento che incida su tale funzione deve rispettare i limiti previsti dall’art. 1120 c.c., che disciplina le innovazioni sulle parti comuni.

Spazi di manovra e posti auto: quando la delibera è nulla

È nulla la delibera condominiale che trasforma una rampa o una corsia di accesso in area di parcheggio quando:

• viene alterata la funzione originaria della parte comune;

• si riducono gli spazi di manovra al di sotto degli standard minimi di sicurezza;

• si rende difficoltoso o impossibile l’accesso ai box anche per un solo condomino.

Secondo il Tribunale di Foggia (sent. 10 marzo 2026 n. 491), una simile decisione integra una modifica illecita della destinazione d’uso della cosa comune, con conseguente nullità ai sensi dell’art. 1120 c.c..

Il caso concreto: restringimento della corsia e accesso compromesso

Nel caso esaminato, un condomino proprietario di un box-tavernetta lamentava l’impossibilità di accedere agevolmente alla propria autorimessa a causa della presenza di posti auto ricavati lungo la corsia di manovra.

In origine, il regolamento vietava la sosta nella rampa e negli spazi di manovra. Tuttavia, una delibera assembleare aveva successivamente consentito il parcheggio in specifici stalli.

Con il tempo, però, la situazione era degenerata:

• la larghezza della corsia era passata da 4,66 metri a 2,50 metri;

• venivano violati gli standard minimi previsti dalle norme tecniche;

• le manovre risultavano difficoltose e potenzialmente pericolose.

Nonostante una perizia tecnica evidenziasse tali criticità, l’assemblea aveva confermato la regolamentazione esistente.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha ribaltato la decisione di primo grado, affermando un principio chiaro:

quando una parte comune viene trasformata in modo da compromettere la sua funzione essenziale e limitare il diritto anche di un solo condomino, si è in presenza di un’innovazione vietata.

Nel caso specifico:

• la rampa è stata trasformata da area di transito a zona di sosta;

• gli spazi di manovra sono risultati non conformi;

• l’accesso al box è diventato difficoltoso.

Di conseguenza, il giudice ha dichiarato la nullità della delibera condominiale e ordinato la rimozione degli stalli, con ripristino delle condizioni originarie.

Innovazione vietata e limiti alle decisioni assembleari

In ambito condominiale, si parla di innovazione quando una delibera modifica la struttura o la destinazione di un bene comune.

Non tutte le innovazioni sono vietate: ad esempio, la creazione di posti auto in un’area comune può essere legittima, purché:

• non venga compromesso l’uso degli altri condomini;

• sia garantita la sicurezza;

• resti intatta la funzione principale del bene.

Al contrario, si configura una innovazione vietata quando:

• viene alterata la destinazione originaria;

• si crea una situazione di pericolo;

• si limita il diritto di godimento anche di un solo partecipante.

Conclusioni operative

La sentenza conferma un principio fondamentale: le aree destinate al transito e alla manovra non possono essere sacrificate per ricavare posti auto se ciò comporta una riduzione degli spazi di manovra o un pregiudizio per i condomini.

In sintesi:

• la rampa deve restare funzionale al transito;

• gli spazi devono rispettare standard minimi di sicurezza;

• ogni delibera che compromette tali condizioni è affetta da nullità.

Per amministratori e condomini, ciò significa prestare massima attenzione prima di approvare modifiche che incidano sull’utilizzo delle parti comuni: il rischio non è solo il contenzioso, ma anche l’invalidità stessa della decisione assembleare.

Fonte: condominioweb.com