Le spese per le porte tagliafuoco condominio non si distribuiscono automaticamente né tra tutti i condomini né solo tra i proprietari dei box. Il criterio determinante è sempre quello dell’utilità oggettiva dell’opera, da valutare in concreto in base alla sua funzione e alla sua collocazione all’interno dell’edificio.

Questo principio è stato ribadito dalla Corte d’Appello di Roma (sentenza n. 2769 del 3 aprile 2026), che ha ritenuto legittima la ripartizione delle spese tra tutti i condomini per l’installazione di tre porte REI. La motivazione? Le strutture non proteggevano soltanto l’autorimessa, ma anche parti comuni come corridoi, vano scale e accessi condominiali.

Il criterio decisivo: la funzione concreta dell’opera

Non è sufficiente che l’intervento sia imposto dalla normativa antincendio o che si trovi vicino al garage. Ciò che conta davvero è stabilire se la sicurezza edificio condominio venga tutelata nel suo complesso oppure se l’opera serva esclusivamente una porzione specifica, come l’autorimessa.

Anche alla luce della normativa attuale (d.P.R. 151/2011), sul piano civilistico resta centrale l’art. 1123 c.c., che lega la ripartizione delle spese all’utilità che ciascun condomino trae dall’intervento.

Il caso concreto

Un condomino aveva impugnato una delibera assembleare contestando la ripartizione delle spese per l’installazione di porte tagliafuoco. Non essendo proprietario di box, sosteneva che i costi dovessero gravare solo su chi utilizzava l’autorimessa.

In primo grado il Tribunale gli aveva dato ragione, ritenendo l’intervento funzionale esclusivamente alla certificazione antincendio del garage.

Il condominio ha però impugnato la decisione, evidenziando che le porte erano collocate in aree di passaggio comuni e non servivano soltanto i box.

La decisione della Corte

La Corte d’Appello ha ribaltato la sentenza, ritenendo valida la delibera e la relativa ripartizione spese condominiali tra tutti i condomini.

Determinante è stato l’accertamento in fatto: le porte tagliafuoco erano installate in prossimità di accessi a beni comuni, come scale e cantine, svolgendo una funzione di protezione dell’intero edificio e non solo dell’autorimessa.

Da qui il principio:
quando l’opera contribuisce alla sicurezza generale del fabbricato, la spesa deve essere sostenuta da tutti, secondo i millesimi.

I principali orientamenti giurisprudenziali

La giurisprudenza è coerente nel valorizzare il criterio dell’utilità concreta:

• Le spese antincendio sono a carico di tutti se riguardano parti comuni o proteggono l’intero edificio
• Restano invece a carico dei soli proprietari dei box quando l’intervento serve esclusivamente l’autorimessa
• Il riparto dipende sempre dal beneficio effettivo e non dalla semplice ubicazione dell’opera

Conclusioni operative

Il principio da tenere fermo è semplice ma fondamentale:
la porta tagliafuoco condominio va valutata per ciò che fa, non per dove si trova.

• Se protegge beni comuni condominiali, la spesa è di tutti
• Se serve solo l’autorimessa o spazi a uso esclusivo, pagano solo i diretti interessati

In definitiva, è la funzione concreta dell’opera – e non la sua origine normativa o posizione – a determinare il corretto criterio di riparto delle spese.

Fonte: condominioweb.com