Le infiltrazioni alle fondamenta del condominio rappresentano una delle problematiche più delicate nella gestione di un edificio, perché possono compromettere non solo le parti strutturali, ma anche la sicurezza complessiva dello stabile. La questione centrale è sempre la stessa: chi deve pagare gli interventi?

La risposta non è univoca, perché dipende dall’origine del danno: può trattarsi del condominio nel suo complesso, del singolo proprietario oppure del costruttore.

Cosa si intende per infiltrazioni alle fondamenta

Le infiltrazioni nelle fondamenta del condominio si verificano quando acqua o umidità penetrano nelle strutture portanti dell’edificio, causando fenomeni come umidità di risalita, degrado dei materiali o danni strutturali.

Le cause più frequenti sono:

• eventi piovosi intensi e problemi di drenaggio del terreno;
• scarsa o deteriorata impermeabilizzazione delle fondazioni;
• crepe strutturali dovute ad assestamenti del terreno;
• accumuli d’acqua in vespaio o scannafosso.

I segnali tipici includono pavimenti sollevati, muffe diffuse e macchie di umidità, fino a situazioni estreme di compromissione strutturale.

Le fondamenta come parte comune del condominio

Le fondamenta rientrano tra le parti comuni del condominio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto elementi essenziali alla stabilità dell’edificio.

La Cassazione (sent. n. 2157/2012) ha ribadito che tutte le strutture funzionali alla sicurezza e alla solidità dello stabile sono da considerarsi comuni.

Di conseguenza, la gestione delle infiltrazioni dal sottosuolo del condominio ricade normalmente su tutti i condomini, salvo responsabilità specifiche.

Chi è responsabile per le infiltrazioni

La responsabilità delle infiltrazioni alle fondamenta del condominio si valuta caso per caso, secondo l’art. 2051 c.c. (responsabilità del custode).

Le principali ipotesi sono:

• Condominio: quando il danno deriva da mancata manutenzione, impianti comuni difettosi o fenomeni naturali del terreno;
• Singolo condomino: se il danno è causato da opere abusive o comportamenti negligenti che incidono sulle strutture comuni;
• Costruttore: in caso di gravi vizi originari dell’edificio (art. 1669 c.c.), entro 10 anni dalla fine dei lavori.

Anche l’amministratore di condominio può essere responsabile se non interviene tempestivamente per evitare il peggioramento del danno (artt. 1130 e 1131 c.c.).

Cosa deve fare l’amministratore

In presenza di infiltrazioni nelle fondamenta del condominio, l’amministratore ha precisi obblighi operativi:

• raccogliere e verbalizzare le segnalazioni;
• incaricare un tecnico per la diagnosi del problema;
• convocare l’assemblea per deliberare i lavori straordinari;
• attivare eventuali coperture assicurative condominiali.

Nei casi urgenti può intervenire direttamente, come previsto dall’art. 1135 c.c., salvo successiva ratifica assembleare.

Chi paga la ricerca delle infiltrazioni

La ricerca delle cause delle infiltrazioni condominiali comporta costi tecnici (perizie, indagini, sopralluoghi).

In linea generale:

• se il problema è comune → spesa a carico di tutti i condomini (art. 1123 c.c.);
• se c’è un responsabile unico → paga interamente il soggetto responsabile.

Se i danni riguardano una proprietà privata (es. cantine), il condomino deve inizialmente anticipare le spese, salvo poi richiederne il rimborso una volta accertata la causa.

Infiltrazioni causate dal singolo condomino

Quando le infiltrazioni alle fondamenta del condominio derivano da comportamenti del singolo, il responsabile è tenuto a risarcire integralmente i danni.

Esempi tipici:

• scavi o modifiche non autorizzate;
• interventi sul terreno privato che alterano il deflusso dell’acqua;
• negligenza che provoca danni alle strutture comuni.

In questi casi, il condominio non sostiene i costi.

Difetti di costruzione e responsabilità del costruttore

Se le infiltrazioni derivano da vizi originari dell’edificio (impermeabilizzazione errata, materiali inadeguati, errori progettuali), la responsabilità è del costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Condizioni:

• difetti gravi;
• denuncia entro 1 anno dalla scoperta;
• azione legale entro 1 anno dalla denuncia;
• limite massimo 10 anni dalla fine lavori.

Una perizia tecnica è fondamentale per dimostrare il vizio strutturale.

Quando paga tutto il condominio

Se non è individuabile un responsabile specifico, i costi delle infiltrazioni alle fondamenta del condominio ricadono su tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà.

In caso di danni a proprietà privata:

• il condomino partecipa comunque alle spese comuni;
• ha diritto al risarcimento per i danni subiti;
• le somme possono essere compensate tra risarcimento e contributi condominiali.

Conclusione

La gestione delle infiltrazioni alle fondamenta del condominio richiede un’analisi tecnica accurata e una corretta individuazione delle responsabilità. Solo così è possibile stabilire se debba intervenire il condominio, il singolo proprietario o il costruttore, evitando contenziosi e garantendo la tutela dell’edificio.

Fonte: idealista.it