La presenza di un avanzo di cassa condominiale è una situazione tutt’altro che rara nella gestione di uno stabile. Può derivare da una pianificazione prudente delle spese, da costi inferiori al previsto o da interventi programmati ma non eseguiti. La questione centrale non è tanto l’esistenza del surplus, quanto il suo corretto utilizzo, nel rispetto della normativa e dei diritti dei singoli condomini.

Cos’è l’avanzo di cassa condominiale

In base agli articoli 1130 e 1130-bis del Codice Civile, l’amministratore è tenuto a redigere annualmente il rendiconto condominiale, indicando in modo chiaro e trasparente tutte le entrate e le uscite del periodo di esercizio.

Dal bilancio consuntivo possono emergere tre diverse situazioni:

• pareggio di bilancio, quando le entrate coprono esattamente le uscite;

• avanzo di cassa condominiale, quando le entrate superano le spese effettivamente sostenute;

• disavanzo di cassa, quando le spese risultano superiori alle somme incassate.

Nel caso dell’avanzo, si determina un residuo monetario sul conto corrente del condominio, che può dipendere, ad esempio, da:

• previsioni di spesa eccessivamente prudenti;

• sconti o rinegoziazioni con i fornitori intervenuti successivamente;

• lavori deliberati ma non eseguiti per cause tecniche o organizzative.

Come può essere utilizzato l’avanzo di cassa condominiale

La presenza di un avanzo è generalmente indice di una gestione finanziaria oculata. Tuttavia, l’amministratore non può disporne autonomamente: la decisione sull’utilizzo delle somme spetta esclusivamente all’assemblea condominiale, secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile.

Secondo la prassi più diffusa, l’assemblea può deliberare di:

• ridurre le quote condominiali future;

• restituire l’avanzo ai condomini, in proporzione ai millesimi;

• destinare le somme a un fondo cassa per spese ordinarie o straordinarie future.

Ogni scelta deve essere motivata, documentata e coerente con l’interesse comune, evitando destinazioni arbitrarie o vantaggi riservati a singoli condomini.

La restituzione dell’avanzo di cassa ai condomini

Se l’assemblea decide per la restituzione delle somme, la ripartizione deve avvenire secondo criteri di equità e proporzionalità, applicando i millesimi di proprietà come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.

È inoltre necessario considerare eventuali morosità: il rimborso può essere compensato con debiti pregressi del condomino inadempiente, riducendo o azzerando la quota spettante.

L’avanzo può essere destinato a un fondo cassa condominiale

L’assemblea può deliberare l’utilizzo dell’avanzo per costituire un fondo cassa, ai sensi dell’articolo 1135 del Codice Civile, sia per spese ordinarie che straordinarie, purché la finalità sia legittima e chiaramente indicata.

Sul punto è intervenuta anche la Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 23893/2024 ha confermato la piena autonomia dell’assemblea nella scelta di destinare l’avanzo a spese future.

Particolare attenzione va prestata in caso di vendita dell’unità immobiliare:

• i rimborsi maturati prima della vendita spettano al venditore;

• l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi successivi al trasferimento, ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c.;

• in assenza di accordi diversi tra le parti, la quota già versata resta acquisita dal condominio, come chiarito dalla Cassazione con la sentenza n. 17036/2016.

Quando l’amministratore trattiene l’avanzo senza delibera

L’amministratore di condominio non può decidere autonomamente di trattenere l’avanzo di cassa. In assenza di una delibera assembleare, tale comportamento costituisce una violazione dell’obbligo di rendicontazione, previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile.

Nei casi più gravi, la condotta può comportare:

• revoca immediata dell’amministratore, ai sensi dell’articolo 1129 c.c.;

• possibili responsabilità penali per appropriazione indebita, ex articolo 646 del Codice Penale, poiché l’amministratore agisce come mandatario del condominio e non è titolare delle somme.

Fonte: idealista.it