Quando l’amministratore di condominio omette di convocare l’assemblea condominiale, viene meno uno dei pilastri fondamentali della gestione collettiva dello stabile. L’assemblea, infatti, rappresenta il luogo in cui i condomini esercitano i propri diritti decisionali, nei limiti stabiliti dalla legge.

Ma cosa possono fare i condomini se l’amministratore non convoca l’assemblea, nonostante le richieste? L’ordinamento prevede strumenti precisi di tutela: dalla diffida formale, all’autoconvocazione, fino al ricorso al giudice nei casi più gravi.

Obbligo di convocazione dell’assemblea: cosa prevede la legge

Tra i principali doveri dell’amministratore di condominio rientra l’obbligo di convocare l’assemblea secondo quanto stabilito dal Codice Civile e dalle Disposizioni di Attuazione. In particolare, l’amministratore è tenuto a:

• convocare l’assemblea ordinaria almeno una volta all’anno per l’esame e l’approvazione del rendiconto condominiale, come previsto dall’art. 1130 c.c.;

• indire un’assemblea straordinaria quando la richiesta proviene da almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., ad esempio per deliberare lavori o interventi urgenti;

• attivarsi, anche su segnalazione di un singolo condomino, in presenza di gravi violazioni delle parti comuni o della loro destinazione d’uso (art. 1117-quater c.c.), convocando l’assemblea per deliberare le misure necessarie.

La mancata convocazione integra una violazione degli obblighi professionali dell’amministratore.

Entro quanto tempo deve essere convocata l’assemblea

L’assemblea condominiale deve essere convocata nel rispetto di termini ragionevoli, proprio per evitare ritardi che possano danneggiare gli interessi comuni.

La normativa stabilisce che:

• l’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata, mediante strumenti tracciabili (raccomandata, PEC, consegna a mano), come previsto dall’art. 66 disp. att. c.c.;

• l’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto deve tenersi entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio;

• in caso di richiesta formale dei condomini, l’amministratore deve procedere senza indugio: la prassi considera congruo un termine di circa 10 giorni;

• per le assemblee straordinarie, i tempi variano in base all’urgenza, ma devono comunque essere compatibili con la tutela del patrimonio condominiale.

Mancata convocazione dell’assemblea: rischi e conseguenze

Quando l’amministratore non convoca l’assemblea, i condomini subiscono conseguenze che possono essere rilevanti sotto diversi profili:

• senza l’approvazione del bilancio consuntivo, viene meno la trasparenza nella gestione economica, con possibili problemi nella ripartizione delle spese e negli adempimenti fiscali;

• le questioni segnalate dai condomini restano irrisolte, con il rischio che situazioni inizialmente contenute degenerino in interventi più onerosi;

• la mancata convocazione di un’assemblea straordinaria su lavori urgenti può esporre l’edificio a danni strutturali e il condominio a responsabilità civili, ad esempio in caso di pericolo per la pubblica incolumità.

Cosa possono fare i condomini

Per superare l’inerzia dell’amministratore inadempiente, la legge riconosce diverse possibilità ai condomini:

• diffida formale, inviata tramite PEC o raccomandata A/R, fissando un termine ragionevole per la convocazione (meglio se sottoscritta da condomini rappresentanti almeno un sesto dei millesimi);

• autoconvocazione dell’assemblea, quando almeno due condomini con un sesto dei millesimi provvedono direttamente all’invio dell’avviso, rispettando i termini e le modalità previste dalla legge;

• ricorso all’autorità giudiziaria, nei casi di inerzia persistente, per ottenere un provvedimento che ordini la convocazione o disponga la nomina di un amministratore giudiziario.

Rendiconto non approvato: responsabilità dell’amministratore

La mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale rappresenta una delle ipotesi più gravi di inadempienza.

Oltre ai disagi per il condominio, l’amministratore può subire conseguenze dirette:

• revoca del mandato per gravi irregolarità, ai sensi dell’art. 1129 c.c.;

• contestazione del compenso, con possibile applicazione dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.;

• richieste di risarcimento danni, se dalla gestione negligente derivano pregiudizi economici.

Condotte reiterate, come la mancata convocazione dell’assemblea per più anni consecutivi, rafforzano la gravità dell’inadempimento.

Revoca dell’amministratore che non convoca l’assemblea

Quando l’inerzia compromette la corretta gestione dello stabile, la revoca dell’amministratore diventa uno strumento essenziale di tutela.

La revoca può avvenire:

• in assemblea, con un ordine del giorno specifico e la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. (maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi);

• in sede giudiziale, su istanza anche di un singolo condomino, qualora l’assemblea non venga convocata o non raggiunga il quorum.

Accertata la giusta causa, il giudice può disporre la revoca e nominare un sostituto provvisorio, ponendo le spese a carico del condominio o, nei casi di responsabilità accertata, dell’amministratore revocato.

Fonte: idealista.it