L’installazione delle tende da sole in condominio è un tema che spesso genera conflitti tra condomini, poiché può incidere sia sulle parti comuni sia sulla proprietà esclusiva altrui. Le principali criticità riguardano il decoro architettonico, l’ancoraggio ai balconi sovrastanti, il diritto di veduta in appiombo e la distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati.

Balconi aggettanti e proprietà esclusiva

Sono definiti balconi aggettanti quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituendo un prolungamento dell’unità immobiliare cui accedono. Dal punto di vista strutturale, essi sono autonomi e non svolgono funzione di copertura del piano sottostante.

Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, i balconi aggettanti non rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., poiché non sono necessari all’esistenza del fabbricato né destinati all’uso comune.
Fa eccezione il caso in cui frontalini, solette o rivestimenti svolgano una prevalente funzione estetica, divenendo elementi essenziali del prospetto: in tal caso, tali parti sono considerate beni comuni.

Balconi incassati e funzione di solaio

Diversa è la disciplina dei balconi incassati, che non sporgono dalla facciata ma si inseriscono nel corpo dell’edificio, formando una rientranza. Possono essere:

• ad “U”, con tre lati chiusi dal muro di facciata;

• ad “L” o ad “L rovesciata”, con due lati chiusi e due parapetti.

Il piano di calpestio del balcone incassato ha la stessa funzione del solaio, sostenendo i muri divisori tra i piani. Per questo motivo, tali balconi sono assimilati ai solai interpiano, con applicazione dell’art. 1125 c.c. per la ripartizione delle spese.

Il parapetto frontale, se strutturalmente autonomo e non integrato nella facciata, è di proprietà esclusiva, fatta eccezione per fregi ed elementi decorativi.

Balconi “ibridi”: incassati e aggettanti

Non è raro che alcuni balconi presentino una struttura mista, in parte incassata e in parte sporgente. In questi casi, occorre fare riferimento alla funzione:

• la parte non sporgente svolge funzione di solaio;

• la parte che eccede la facciata è qualificabile come balcone aggettante, quindi di proprietà esclusiva, salvo il caso in cui incida sul decoro architettonico.

Ancoraggio della tenda da sole e consenso del vicino

Alla luce di tali principi, l’ancoraggio della tenda da sole al balcone aggettante sovrastante (cielino, soletta inferiore o frontalino) richiede il consenso del proprietario, trattandosi di bene esclusivo.

Lo stesso vale per i balconi parzialmente aggettanti: tutto ciò che sporge dal prospetto appartiene al proprietario del piano superiore, salvo integrazione nel disegno architettonico comune.

Diversamente, se il balcone è incassato, l’installazione della tenda da sole non richiede autorizzazione, poiché il piano di calpestio svolge funzione di solaio.

Azione negatoria e rimozione dell’ancoraggio illegittimo

In presenza di un ancoraggio illegittimo, il proprietario leso può agire in giudizio mediante azione negatoria ex art. 949 c.c., finalizzata:

• all’accertamento dell’inesistenza di diritti altrui sulla cosa;

• alla cessazione della condotta illecita;

• al ripristino dello stato dei luoghi.

Chi propone l’azione deve provare la proprietà, mentre spetta al convenuto dimostrare l’esistenza di un proprio diritto reale o di comproprietà.

Diritto di veduta in appiombo

Anche quando l’installazione è corretta sotto il profilo proprietario, possono sorgere ulteriori illegittimità. La Corte di Cassazione ha ribadito che il condomino del piano superiore ha il diritto di esercitare la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio, potendosi opporre a opere che la compromettano.

In applicazione dell’art. 907 c.c., è quindi vietata l’installazione di tende da sole che si estendano oltre il perimetro del balcone, ostacolando la visuale verticale del vicino sovrastante.

Decoro architettonico e poteri dell’assemblea

Infine, rileva il profilo del decoro architettonico. L’assemblea condominiale può vietare o ordinare la rimozione della tenda da sole quando questa arrechi una lesione apprezzabile e intollerabile all’estetica dell’edificio.

Secondo la Suprema Corte, l’appoggio di una struttura metallica al muro perimetrale comune costituisce una modifica lecita della cosa comune solo se:

• non limita il pari uso degli altri condomini;

• non compromette stabilità e sicurezza;

• non altera il decoro architettonico.

Fonte: condominioweb.com