Quando un balcone aggettante è in proprietà esclusiva, nessun vicino può fissare telecamere, cavi, tende o altri manufatti nel sottobalcone senza il consenso del proprietario. In caso contrario, è possibile chiedere la rimozione delle opere, anche giudizialmente.
La recente sentenza del Tribunale di Napoli Nord (n. 4004/2025) offre un chiarimento puntuale su questo tema molto ricorrente in condominio.

Il caso: videocamere e altri manufatti fissati nel sottobalcone altrui

Un condomino, proprietario di un’unità immobiliare dotata di balcone aggettante e lastrico solare, ha citato in giudizio alcuni vicini contestando una serie di installazioni abusive eseguite su parti di sua esclusiva proprietà:

• videocamere fissate nel cielino del suo balcone,

• una canna fumaria,

• un canale di scolo,

• un garage-rimessa su suolo di provenienza ereditaria,

• la modifica del canale di scarico della mansarda di un vicino.

Il proprietario chiedeva la rimozione di tali opere e il ripristino dello stato originario.

I convenuti hanno però sostenuto che pluviali e canne fumarie si trovavano sulla facciata — quindi parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. — e che le telecamere erano state tollerate nel tempo.

La decisione del Tribunale: rimozione obbligatoria per le telecamere

Il giudice accoglie solo parzialmente le domande, ma con un passaggio decisivo sulle telecamere.

Richiamando l’orientamento costante della Cassazione (sentenze n. 15913/2007 e n. 1990/2016), il Tribunale ribadisce che:

• i balconi aggettanti sono pertinenze dell’unità immobiliare cui accedono e appartengono esclusivamente al relativo proprietario;

• solo gli elementi decorativi possono essere considerati parti comuni;

• qualsiasi installazione sul cielino o sottobalcone richiede il consenso del proprietario.

Da ciò deriva che l'ancoraggio delle videocamere nel sottobalcone senza autorizzazione costituisce un’illegittima invasione della proprietà esclusiva.

Il Tribunale ordina quindi la rimozione dei dispositivi, osservando che:

"In assenza del consenso del proprietario del balcone aggettante, la collocazione di videocamere nel sottobalcone integra una violazione del diritto dominicale."

Pluviali e canne fumarie: manufatti legittimi sulla parte comune

Diverso l’esito per gli altri interventi contestati.

Il giudice accerta che:

• la canna fumaria e il canale di scolo non costituiscono nuove costruzioni,

• sono semplici accessori di impianti condominiali,

• insistono sul muro perimetrale, parte comune destinata anche a sostenere canne fumarie, targhe, cavi e simili.

Viene richiamato il principio per cui l’uso della cosa comune da parte dei condomini è legittimo se rientra nei limiti dell’art. 1102 c.c.

Ulteriori domande respinte per carenza di prova

Due domande vengono rigettate non per ragioni giuridiche, ma per mancanza di prove:

1. Garage–rimessa
   L’attore non ha dimostrato la titolarità o comproprietà del suolo, quindi la domanda è respinta.

2. Ripristino del canale di scarico della mansarda
   Non è stato provato lo status quo ante da ripristinare.

Le spese sono compensate per la reciproca soccombenza.

Cosa insegna la sentenza: il sottobalcone è area privata e tutelata

Dalla decisione emerge con chiarezza che:

• Il sottobalcone di un balcone aggettante è parte privata del proprietario dell’unità immobiliare sovrastante.

• Nessun condomino può fissarvi videocamere, tende, cavi o altri manufatti senza consenso o titolo giuridico.

• In assenza di autorizzazione, il proprietario può agire per la rimozione, anche tramite actio negatoria servitutis ex art. 949 c.c.

Il principio si applica anche al montaggio di tende da sole, supporti metallici o strutture che incidano sul cielino del balcone altrui.

La giurisprudenza richiamata conferma inoltre che gli impianti su parti comuni sono invece legittimi se non alterano la destinazione del bene comune.

Conclusioni

La sentenza conferma un orientamento ormai consolidato:
intervenire sul sottobalcone di proprietà esclusiva senza consenso è vietato, e il proprietario può ottenere la rimozione delle opere.

Allo stesso tempo, chi intende agire in giudizio deve sempre fornire:

• prova della proprietà del bene inciso,

• prova dello stato originario dei luoghi quando chiede un ripristino.

Una corretta distinzione tra parti comuni e parti esclusive rimane fondamentale per prevenire conflitti e per evitare contenziosi.

Fonte: condominioweb.com