Con la sentenza n. 2568 del 2 luglio 2025, il Tribunale di Napoli Nord ha ribadito che, per stabilire se un sottotetto sia bene comune o pertinenza esclusiva, occorre innanzitutto fare riferimento al titolo. Solo in sua assenza, si valuta la funzione concretamente svolta dal bene.

Il caso

Un condomino, proprietario di un’unità al piano terra, chiedeva di accertare la natura condominiale di un sottotetto sovrastante l’appartamento della convenuta e di rimuovere opere quali botola di accesso, apertura di luce, impianto elettrico e muro divisorio.

La convenuta si opponeva, sostenendo di essere proprietaria esclusiva del sottotetto in virtù di un atto di donazione comprendente sia il primo piano sia il vano sovrastante. Evidenziava che l’accesso avveniva solo tramite una botola di sua proprietà e che il sottotetto aveva sempre avuto funzione di vano tecnico coibentante.

In via subordinata, chiedeva di dichiarare l’intervenuta usucapione ventennale, sommando il proprio possesso a quello della dante causa. Poiché l’usucapione avrebbe inciso sui diritti di tutti i condomini, questi venivano chiamati in causa.

La decisione

Dopo l’istruttoria e la CTU, il Tribunale ha rigettato la domanda attorea, dichiarando il sottotetto di proprietà esclusiva della convenuta.
La decisione si è basata su:

• Titolo storico (relazione ipocatastale notarile) che già attribuiva la proprietà;

• Caratteristiche fisiche: altezza ridotta, mancanza di accessi comuni e di aperture, assenza di idoneità a un uso comune o come vano autonomo.

In tal modo, la domanda di usucapione è risultata assorbita.

Il principio applicato

La giurisprudenza (Cass. 9383/2020; Cass. 6143/2017; Cass. 3860/2020; Cass. 18131/2004) stabilisce che:

1. Priorità al titolo: se esiste un atto che definisce la natura del bene, questo prevale.

2. In assenza di titolo: la valutazione si fonda sulle caratteristiche strutturali e funzionali.

   • Se il sottotetto è destinato, anche potenzialmente, all’uso comune → presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.

   • Se svolge solo funzione isolante e protettiva dell’ultimo piano, senza possibilità di utilizzo autonomo → pertinenza di quell’appartamento.

Elementi indicativi di bene comune

• Accesso dal pianerottolo comune e non da singoli appartamenti;

• Pavimento idoneo al calpestio e all’uso come deposito;

• Dimensioni e altezza sufficienti per la fruizione;

• Assenza di divisioni interne corrispondenti alle unità sottostanti;

• Presenza di impianti comuni.

Conclusione

Il principio confermato è chiaro:
Il sottotetto è parte comune se strutturalmente destinato all’uso o al servizio comune dei condomini. È invece pertinenza esclusiva dell’unità sottostante se ha solo funzione isolante e protettiva, senza dimensioni o caratteristiche per un utilizzo autonomo.

Fonte: condominioweb.com