Il diritto del singolo condomino alla riattivazione del servizio comune

Può l’assemblea condominiale decidere di eliminare il riscaldamento centralizzato quando la maggior parte dei condomini ha già installato impianti autonomi? E il singolo condomino dissenziente può pretendere il ripristino dell’impianto comune?

La risposta della giurisprudenza è chiara: la delibera che sopprime l’impianto centralizzato senza il consenso unanime dei condomini è nulla, e il condomino che ha impugnato con successo tale decisione può ottenere la riattivazione del servizio comune. A ribadirlo è la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31678 del 4 dicembre 2025.

La vicenda giudiziaria

In un edificio condominiale, l’assemblea deliberava la disattivazione del riscaldamento centralizzato, scelta poi impugnata da una condomina proprietaria di due unità immobiliari. Il Tribunale dichiarava la nullità della delibera, decisione confermata in appello e divenuta definitiva.

A distanza di alcuni anni, la stessa condomina chiedeva al giudice di ordinare al condominio il ripristino dell’impianto centralizzato, sostenendo che la pronuncia di nullità implicasse il ritorno alla situazione precedente.

Il condominio si opponeva, sostenendo che l’azione fosse emulativa: nel frattempo, infatti, tutti i condomini – inclusa l’attrice – si erano dotati di impianti di riscaldamento autonomi. Secondo il condominio, la richiesta non avrebbe prodotto alcuna reale utilità.

Le decisioni di merito contrastanti

Il Tribunale accoglieva la domanda della condomina e ordinava il ripristino immediato del servizio. La Corte d’Appello, invece, ribaltava la decisione, ritenendo che la pretesa eccedesse i limiti del legittimo esercizio del diritto.

Secondo i giudici di secondo grado, l’impianto centralizzato non era più riattivabile senza interventi radicali: la centrale termica risultava non conforme ai requisiti di sicurezza, la coesistenza con l’impianto idrico era addirittura abusiva e sarebbero stati necessari lavori invasivi e costosi. Inoltre, l’impianto a gasolio sarebbe stato comunque meno efficiente e più oneroso rispetto alle soluzioni moderne.

La Corte d’Appello riteneva quindi sufficiente una tutela risarcitoria, invitando la condomina ad adeguarsi, come gli altri, con un impianto autonomo.

L’intervento decisivo della Cassazione

La Corte di Cassazione ha invece affermato un principio di grande rilievo: la richiesta del condomino di ottenere il ripristino del riscaldamento centralizzato, soppresso con una delibera illegittima, non costituisce abuso del diritto.

Nel caso in esame, la domanda non era emulativa, poiché mirava a ripristinare un servizio comune illegittimamente eliminato. L’annullamento della delibera ha fatto sorgere, in capo al condominio, un vero e proprio obbligo di ripristino dell’impianto, indipendentemente dal fatto che la maggioranza dei condomini si fosse già distaccata.

La Suprema Corte ha quindi dichiarato inammissibile il ricorso del condominio, confermando definitivamente il diritto della condomina alla riattivazione del servizio.

I principi di diritto richiamati

La Cassazione ha ribadito orientamenti ormai consolidati:

• è nulla la delibera assembleare che, a maggioranza, elimina il riscaldamento centralizzato, poiché lesiva dei diritti dei singoli condomini sulle parti comuni (Cass. civ., sez. II, 1 agosto 2003, n. 11739);

• la soppressione dell’impianto centralizzato non costituisce una semplice modifica, ma una radicale alterazione della cosa comune, vietata dall’art. 1120, comma 4, c.c. se rende il bene inservibile anche a un solo condomino dissenziente (Cass. civ., sez. II, 19 agosto 2022, n. 24976);

• è nulla anche la delibera meramente soppressiva che non preveda soluzioni alternative idonee a garantire il medesimo servizio, nel rispetto della normativa vigente (App. Firenze, 23 agosto 2023, n. 1745).

Conclusioni operative

La pronuncia conferma che l’eliminazione del riscaldamento centralizzato richiede l’unanimità dei consensi. In mancanza, la delibera è nulla e il condomino dissenziente ha diritto non solo al risarcimento, ma anche al ripristino del servizio comune, con obbligo contributivo a carico anche dei condomini già distaccati.

Un principio di grande importanza per amministratori e condomini, che richiama alla massima attenzione nella gestione delle parti comuni e delle decisioni assembleari su impianti essenziali.

Fonte: condominioweb.com