Il Tribunale di Nola (sentenza 28 giugno 2025, n. 2022) ha ribadito un principio importante:
quando si agisce per ottenere il risarcimento dei danni nei confronti di un condominio a titolo di fatto illecito (art. 2051 c.c.), non si rientra nell’ambito delle “controversie condominiali” soggette a mediazione obbligatoria.
In questi casi è invece necessaria la negoziazione assistita, a pena di improcedibilità della domanda.

Il caso: infiltrazioni dal terrazzo comune

Un condomino aveva citato in giudizio il condominio chiedendo il risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni provenienti dal terrazzo comune.
Il condominio si era difeso eccependo l’improcedibilità dell’azione per mancato tentativo di mediazione obbligatoria.

Il giudice ha respinto l’eccezione, chiarendo che:

• L’art. 5, comma 1, d.lgs. 28/2010 impone la mediazione obbligatoria per alcune materie, tra cui il condominio.

• L’art. 71-quater disp. att. c.c. precisa che rientrano nella materia condominiale solo le liti derivanti dalla violazione o errata applicazione delle norme del codice civile sul condominio.

• Le azioni risarcitorie per fatto illecito non fanno parte di questa categoria.

Di conseguenza, il danneggiato doveva esperire negoziazione assistita (art. 3, d.l. 132/2014), prevista per le domande di pagamento di somme non superiori a 50.000 euro.
Avendo l’attore inviato regolarmente l’invito a stipulare la convenzione di negoziazione, la domanda è stata dichiarata procedibile (anche se poi respinta nel merito).

Mediazione condominiale: quando si applica

Sono soggette a mediazione obbligatoria:

• le liti interne tra condominio e condòmini (es. impugnazione di delibere);

• le liti tra condominio e amministratore (escluse quelle per revoca giudiziale).

Sono invece escluse dalla mediazione obbligatoria – e richiedono la negoziazione assistita – le azioni risarcitorie per fatto illecito, anche se il danno si è verificato all’interno dell’edificio condominiale.

Orientamenti giurisprudenziali

La posizione del Tribunale di Nola è confermata da altre decisioni:

• Non è sufficiente che il convenuto sia un condominio per qualificare la lite come “condominiale” ai fini della mediazione (Trib. Monza, 4 maggio 2023, n. 1078).

• Non serve la mediazione obbligatoria per i danni da infiltrazioni subiti da un condomino (Trib. S. Maria C.V., 13 febbraio 2024, n. 569).

• La stessa esclusione vale per azioni risarcitorie intentate da terzi estranei al condominio (Trib. Napoli, n. 2186/2024).

• Anche le liti per il pagamento del corrispettivo di lavori appaltati al condominio non rientrano nella mediazione obbligatoria (Trib. Napoli, 16 marzo 2023, n. 2834).

Conclusione

Il risarcimento danni per fatto illecito nei confronti di un condominio non è una controversia condominiale soggetta a mediazione obbligatoria.
La procedura da seguire, per importi fino a 50.000 euro, è la negoziazione assistita, pena l’improcedibilità della domanda.

Fonte: condominioweb.com