La manutenzione della facciata condominiale rientra tra le spese comuni da suddividere tra tutti i proprietari, anche se l’unità immobiliare non presenta affacci o aperture. Lo ha ribadito il Tribunale di Ravenna con la sentenza n. 663 del 24 ottobre 2025, confermando che la facciata costituisce parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c. e che le relative spese devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà (art. 1123, comma 1, c.c.), indipendentemente dall’uso diretto o dalla presenza di finestre o balconi.

Il caso

Un condomino aveva impugnato la delibera con cui l’assemblea approvava i lavori di rifacimento della facciata — comprendenti sverniciatura, ripristino dell’intonaco e interventi sul cornicione — chiedendo di essere esonerato dal pagamento della propria quota (pari a 8.721,01 euro su un totale di 52.100 euro più IVA).
L’attore sosteneva che la sua unità non avesse affacci né aperture sulla facciata oggetto d’intervento, ricevendo luce solo da abbaini sul tetto, e che pertanto non dovesse contribuire alle spese.

Le motivazioni del Tribunale

Il giudice ha rigettato integralmente la domanda, evidenziando alcuni punti chiave:

• Non si tratta di innovazione (art. 1120 c.c.), ma di manutenzione ordinaria e straordinaria della facciata, che non comporta trasformazioni del bene comune né mutamenti di destinazione.

• La facciata è parte comune dell’edificio e rientra tra i muri maestri: serve alla stabilità e all’aspetto dell’intero fabbricato.

• Tutti i condomini devono contribuire, anche se non traggono un’utilità diretta o non hanno affacci. L’unità immobiliare è comunque parte integrante del condominio e “si pone in un rapporto di pertinenza o collegamento strumentale” con la facciata.

• Non sussiste innovazione eccessivamente gravosa (art. 1121 c.c.), poiché l’attore non ha dimostrato né l’inutilità né l’onerosità sproporzionata dell’intervento.

I richiami giurisprudenziali

Il Tribunale ha confermato un orientamento ormai consolidato: “La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri e costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza dello stabile unitariamente considerato. Le spese della sua manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà.”
(Cass. civ. n. 945/1998)

Richiamate anche le pronunce Cass. n. 14969/2022, Cass. n. 10473/2025 e Cass. n. 10361/2025, che rafforzano i principi su riparto, innovazioni e quorum deliberativi.

In sintesi

Il rifacimento della facciata è un intervento che riguarda la stabilità, il decoro e la sicurezza dell’intero edificio. Tutti i condomini, anche quelli le cui unità non presentano affacci, sono obbligati a contribuire alle spese secondo i propri millesimi di proprietà.

Fonte: condominioweb.com