L’approvazione dei rendiconti condominiali non libera l’amministratore dalle conseguenze di eventuali irregolarità nella gestione. È un principio ormai consolidato in giurisprudenza: i bilanci approvati dall’assemblea non possono sanare condotte negligenti, illecite o contrarie ai doveri imposti dalla legge e dal mandato fiduciario.

Il ruolo dell’amministratore e i suoi obblighi

L’amministratore, quale mandatario con rappresentanza del condominio, deve operare con correttezza, trasparenza e diligenza professionale, secondo quanto previsto dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c.
Se viola tali obblighi, può essere:

• revocato per gravi irregolarità;

• responsabile civilmente per i danni causati al condominio;

• penalmente responsabile in caso di condotte integranti reato (come l’appropriazione indebita).

La responsabilità permane anche dopo la cessazione dell’incarico, poiché l’approvazione dei rendiconti non estingue eventuali illeciti commessi durante la gestione.

La sentenza del Tribunale di Genova (n. 2244/2025)

La decisione del Tribunale di Genova conferma tale impostazione. Il giudice era chiamato a valutare la gestione di un ex amministratore, accusato di:

• contabilità irregolare;

• documentazione incompleta o consegnata in ritardo;

• rendiconti non coerenti con i movimenti bancari;

• ammanco complessivo di circa 29.400 €;

• falsificazione di estratti conto;

• pagamenti verso soggetti estranei al condominio, inclusi familiari.

Il nuovo amministratore aveva scoperto tali irregolarità dopo l’analisi dei documenti ricevuti, spesso incompleti o tardivi, e aveva verificato un significativo ammanco di cassa rispetto ai versamenti effettuati dai condòmini.

Il condominio aveva anche presentato denuncia penale per appropriazione indebita.

La difesa degli eredi

Gli eredi dell’ex amministratore sostenevano che:

• tutti i bilanci erano stati approvati dall’assemblea;

• tale approvazione avrebbe avuto effetto liberatorio e ricognitivo.

Il Tribunale ha respinto l’eccezione:
la delibera di approvazione dei rendiconti non può legittimare condotte illecite, né eliminare la responsabilità per la mala gestio.

La decisione

Il giudice:

• ha accertato gravi e ripetute irregolarità nella gestione;

• ha condannato gli eredi al risarcimento dei danni patrimoniali risultanti dalla consulenza tecnica d’ufficio, al netto di quanto già recuperato in sede penale;

• ha escluso i danni non patrimoniali per difetto di prova.

Perché l’amministratore resta responsabile anche dopo l’approvazione dei bilanci

La giurisprudenza è chiara:
non può esistere un voto assembleare capace di trasformare un atto illecito in un atto lecito.

Come ricordato anche dal Tribunale di Roma (n. 3580/2022), l’approvazione del consuntivo:

• non estingue obblighi violati;

• non legittima eventuali appropriazioni indebite;

• non copre irregolarità contabili o amministrative.

L’assemblea può valutare i numeri, ma non può sanare fatti contrari alla legge.

Quando l’amministratore risponde

L’amministratore risponde civilmente e penalmente in caso di:

• ammanco di cassa;

• utilizzo dei fondi condominiali per fini personali;

• omissioni nei pagamenti dovuti;

• mancata consegna della documentazione;

• alterazione o falsificazione di documenti;

• contabilità irregolare;

• violazione degli obblighi fiscali, contrattuali o assicurativi.

La responsabilità richiede comunque:

• prova delle irregolarità;

• prova del danno subito dal condominio.

Nel caso affrontato dal Tribunale di Genova, la CTU ha ricostruito con precisione le movimentazioni finanziarie e quantificato i danni reali, ridimensionando le richieste iniziali.

Fonte: condominioweb.com