L’omessa indicazione dell’esito della prima convocazione e dei nominativi dei delegati nel verbale assembleare può costituire un vizio di forma che rende annullabile la delibera adottata dall’assemblea condominiale.

La corretta verbalizzazione delle assemblee condominiali è un requisito essenziale di validità delle deliberazioni. Il verbale ha la funzione di certificare l’applicazione dei quorum assembleari, garantire la trasparenza verso i condòmini assenti e consentire il controllo giudiziale sulla regolarità del procedimento.

Con la sentenza n. 3374/2025 del Tribunale di Salerno, è stato ribadito che anche le assemblee deserte devono essere verbalizzate, riportando i partecipanti e le deleghe. L’assenza di tali elementi integra un vizio procedurale che rende la delibera invalida e quindi impugnabile.

Fatto e decisione

Un gruppo di condòmini aveva impugnato una delibera per irregolarità nel procedimento di convocazione e nella formazione della volontà assembleare.
Il Tribunale ha accolto il ricorso annullando la delibera per due motivi principali:

1. Mancata verbalizzazione della diserzione dell’assemblea in prima convocazione;

2. Mancata indicazione dei delegati, ossia dei condòmini rappresentati tramite delega, senza nemmeno allegare i documenti.

Secondo il giudice, tali omissioni hanno determinato l’annullabilità della delibera perché:

• non risultava chiaro se applicare i quorum della prima o della seconda convocazione;

• non era possibile verificare la corretta costituzione dell’assemblea.

Considerazioni conclusive

L’art. 1130 c.c. obbliga l’amministratore a curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, dove devono essere annotate anche le mancate costituzioni. Pertanto, la verbalizzazione è necessaria anche per le assemblee non costituite.

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che la redazione del verbale è una formalità inderogabile: senza di essa, la delibera è impugnabile per vizio di forma (Cass. n. 5014/1999; Cass. SS.UU. n. 4806/2005).

La giurisprudenza più recente precisa che non è obbligatorio redigere un verbale negativo della prima convocazione, ma è necessario che il suo esito sia riportato nel verbale della seconda (Trib. Catanzaro 2023; Trib. Siracusa 2025; Trib. Terni 2025).

Infine, la mancata indicazione dei nominativi dei delegati rende incompleta la verbalizzazione e comporta l’annullabilità della delibera (Cass. n. 24456/2009).

Fonte: condominioweb.com