In linea generale il condominio è obbligato a sostenere i costi per lavori aggiuntivi rispetto a quelli approvati solo quando tali opere rientrino nell’oggetto dell’appalto deliberato dall’assemblea o quando sussistano i presupposti dell’urgenza. Gli interventi estranei all’appalto e non ratificati dall’assemblea restano, di norma, a carico dell’amministratore che abbia ecceduto i propri poteri.

La questione è stata esaminata dalla Corte di Cassazione (Sez. II, ord. n. 31592 del 3 dicembre 2025), la quale ha chiarito i criteri per verificare se l’obbligazione assunta dall’appaltatore possa trovare titolo nel contratto approvato dai condomini o se, invece, si tratti di extra-contratto.

I fatti in sintesi

La controversia trae origine da un decreto ingiuntivo per lavori eseguiti sulle parti comuni nel biennio 2002–2003, per un importo complessivo di € 45.726,22: di questi, € 20.284,50 risultavano riferiti ai lavori contrattuali e € 24.471,72 erano qualificati dall’impresa come lavori extracontrattuali. In primo grado il Tribunale di Roma ridusse la pretesa dell’impresa, riconoscendo solo il corrispettivo relativo ai lavori previsti dal contratto e una penale per ritardo, rigettando le ulteriori richieste. La Corte d’Appello confermò il rigetto delle ulteriori domande ritenendo che l’impresa non avesse provato una specifica delibera assembleare di approvazione delle opere aggiuntive.

Cosa ha detto la Cassazione

La Cassazione ha cassato la sentenza d’appello limitatamente agli interventi qualificati come “aggiuntivi” e ha rinviato alla Corte d’Appello di Roma per un nuovo esame, indicando criteri più circostanziati. Ha ricordato che:

• i poteri dell’amministratore sono limitati all’ordinaria amministrazione (artt. 1130 e 1135 c.c.), mentre la deliberazione assembleare è necessaria per la manutenzione straordinaria;

• tuttavia, se l’appalto approvato dall’assemblea contiene clausole che ammettono variazioni quantitative (anche oltre soglie predeterminate) o previsioni contrattuali che rendono meramente indicativi i computi, è possibile che alcune “varianti” non richiedano una delibera separata e vinchino comunque i condomini; per questo motivo il giudice di merito deve verificare se le opere contestate rientrassero per natura e prezzo nell’oggetto dell’appalto approvato;

• l’amministratore può ordinare lavori straordinari in caso di effettiva urgenza (art. 1135, comma 2, c.c.), ma l’urgenza giustifica l’impegno del condominio solo se ricorrono i requisiti della indifferibilità della prestazione e della spesa fatta “in nome e per conto” del condominio; il terzo non può invocare unilateralmente l’urgenza se tale requisito non è provato.

Sulla clausola penale la Corte ha confermato che il giudice può ridurne l’importo se manifestamente sproporzionato, valutando lo squilibrio tra le prestazioni e l’eventuale adempimento parziale.

Conseguenze pratiche e cautele operative

Dall’ordinanza emergono alcune indicazioni operative utili:

• per l’amministratore: attenersi scrupolosamente all’oggetto dell’appalto approvato dall’assemblea; verificare che eventuali varianti rientrino nelle clausole contrattuali che le prevedono; promuovere una nuova delibera quando si tratta di opere diverse o eccedenti; documentare sempre l’urgenza quando è invocata; riferire alla prima assemblea ogni intervento urgente disposto senza delibera;

• per l’appaltatore: acquisire e conservare la documentazione assembleare (delibera di approvazione del capitolato, verbali che approvino i SAL, eventuali ratifiche); non confidare esclusivamente nella sottoscrizione dell’amministratore o nelle note del direttore dei lavori per vincolare il condominio;

• per il giudice di merito: nell’accertare se un’opera sia compresa nell’appalto, analizzare il capitolato, le clausole sulle variazioni quantitative e le delibere assembleari rilevanti, evitando decisioni apodittiche che trascurino gli elementi contrattuali.

Conclusione

La pronuncia conferma l’orientamento consolidato: il vincolo obbligatorio per i condomini sorge in presenza di una delibera assembleare che determini l’oggetto dell’appalto o quando ricorrano i presupposti dell’urgenza ai sensi dell’art. 1135, comma 2, c.c. In assenza di questi elementi, le obbligazioni per lavori extracontrattuali non sono automaticamente riferibili al condominio e possono rimanere a carico dell’amministratore che abbia agito fuori dai poteri. È quindi essenziale, sia per gli amministratori sia per gli appaltatori, curare la documentazione e il rispetto delle procedure assembleari per evitare controversie e responsabilità.

Fonte: condominioweb.com