L’approvazione dei bilanci condominiali che riportano i prelievi effettuati dall’amministratore, unitamente alla mancata impugnazione nei termini di legge, rende tardive le successive contestazioni da parte dei condomini.

Il tema trattato

Il provvedimento analizzato affronta la legittimità dei prelievi operati dall’amministratore dal conto corrente intestato al condominio, soffermandosi:

• sui presupposti di giustificazione delle movimentazioni bancarie;

• sulle conseguenze derivanti da eventuali contestazioni dei condomini;

• sul rilievo giuridico dell’approvazione dei bilanci assembleari ai sensi dell’art. 1137 c.c..

La vicenda processuale

Il giudizio nasce dall’opposizione a un decreto ingiuntivo con cui il Giudice di Pace aveva condannato il condominio al pagamento dei compensi spettanti all’amministratrice.
Il condominio contestava:

• prelievi ingiustificati dal conto condominiale;

• mancata convocazione delle assemblee e assenza di approvazione dei rendiconti;

• omessa consegna della documentazione relativa ai lavori di ristrutturazione, con conseguenti danni fiscali per una condomina.

La difesa chiedeva la revoca del decreto o, in subordine, la compensazione con eventuali somme dovute dall’amministratrice per restituzioni e risarcimenti.
Una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) veniva disposta per verificare la regolarità delle operazioni bancarie e della rendicontazione.
Il Giudice di Pace rigettava sia l’opposizione che la domanda riconvenzionale, condannando il condominio anche ai sensi dell’art. 96 c.p.c. per lite temeraria.

L’appello

Il Tribunale confermava integralmente la decisione di primo grado, chiarendo che:

• le osservazioni del consulente tecnico di parte miravano a dimostrare mala gestio dell’amministratore, questione di natura giuridica estranea al mandato del CTU;

• ogni prelievo o trasferimento di denaro risultava coerente con le voci di spesa indicate in bilancio;

• i bilanci consuntivi (2012 e 2014) e preventivi (2013) erano stati regolarmente approvati dall’assemblea (16.04.2014 e 26.03.2015) senza opposizioni nei termini previsti dall’art. 1137 c.c., rendendo tardive le contestazioni;

• pur in assenza di parte della documentazione, il CTU aveva confermato la corrispondenza tra i prelievi e le voci contabili approvate.

Il Tribunale respingeva anche le richieste risarcitorie relative a danni lamentati da una singola condomina, rilevando il difetto di legittimazione attiva del condominio a far valere diritti individuali di singoli partecipanti.

Esiti e condanne

La sentenza ha confermato:

• la condanna alle spese di lite (art. 91 c.p.c.);

• la responsabilità aggravata per abuso dello strumento processuale (art. 96 c.p.c.);

• l’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2025, n. 20258: sui limiti del sindacato di legittimità sulla motivazione e sul concetto di “motivazione apparente”;

• Cass. civ., sez. I, 20 novembre 2023, n. 32069: sull’obbligo motivazionale in presenza di critiche circostanziate alla CTU.

Conclusioni

La decisione ribadisce che:

• i bilanci condominiali approvati dall’assemblea e non impugnati nei termini di legge non possono essere successivamente contestati;

• le verifiche contabili svolte dal CTU hanno confermato la regolarità dei prelievi e la loro corrispondenza alle voci di bilancio;

• il condominio non è legittimato a chiedere il risarcimento per danni riferibili esclusivamente a singoli condomini.

La sentenza costituisce un monito contro impugnazioni tardive e pretestuose, evidenziando la centralità della tempestiva impugnazione dei rendiconti come strumento di tutela dei partecipanti.

Fonte: condominioweb.com