Nel contesto della gestione condominiale, il tema della corretta ripartizione delle spese è tra i più delicati e frequenti. In particolare, ci si interroga spesso se sia necessario contribuire ai costi di manutenzione o sostituzione di un bene che, di fatto, sembra destinato a servire solo una parte del condominio.
Un esempio tipico riguarda le autorimesse, utilizzate solo dai possessori dei box auto. Da ciò deriverebbe l’idea che gli interventi su opere e impianti destinati a quell’area debbano essere sostenuti soltanto da chi ne trae utilità, secondo l’art. 1123 c.c. commi 2 e 3.

Tuttavia, questo principio viene meno quando interviene una disciplina pattizia contrattuale, cioè un regolamento di natura contrattuale che qualifica determinati elementi come beni comuni per tutti i condòmini, indipendentemente dal loro utilizzo.

Un chiarimento rilevante arriva dalla sentenza n. 16111/2025 del Tribunale di Roma, relativa alla sostituzione della porta antincendio di accesso all’autorimessa: il giudice ha stabilito quando una porta ignifuga debba considerarsi parte dell’impianto antincendio comune e, quindi, quando la spesa debba essere suddivisa tra tutti i proprietari secondo i millesimi generali.

La vicenda: box auto, porta antincendio e contestazione del riparto

Alcuni condòmini avevano impugnato la delibera con cui l’assemblea aveva approvato la ripartizione della spesa per la sostituzione della porta antincendio dell’autorimessa.
Secondo loro:

• la porta serviva solo i proprietari dei box;

• la spesa doveva quindi essere calcolata in base ai criteri legali di cui all’art. 1123 c.c. (uso potenziale o parziario);

• la ripartizione sui millesimi generali era iniqua.

Il Condominio si era opposto, sostenendo che il regolamento contrattuale qualificava gli impianti antincendio dell’autorimessa come parti comuni, quindi le spese andavano ripartite tra tutti i partecipanti.

Il Tribunale di Roma ha confermato questa interpretazione, rigettando l’appello.

Perché la porta antincendio è stata considerata bene comune

Il Tribunale ha ritenuto che:

• la porta antincendio non fosse un semplice accesso all’autorimessa;

• essa costituiva parte integrante dell’impianto antincendio, in quanto destinata a impedire la propagazione delle fiamme all’intero edificio;

• la sua funzione era quindi legata alla sicurezza del fabbricato nella sua interezza, non solo alla zona box.

Poiché il regolamento contrattuale qualificava gli impianti antincendio come beni comuni e indivisibili, tutti i condòmini dovevano concorrere alle spese relative alla porta ignifuga, indipendentemente dall’utilizzo della rimessa.

Il principio giuridico confermato: il regolamento contrattuale prevale

La decisione si allinea a un orientamento costante della giurisprudenza:

• le regole sulla ripartizione delle spese di cui all’art. 1123 c.c. possono essere derogate da una convenzione pattizia;

• tale convenzione è valida se contenuta in un regolamento contrattuale o approvata all’unanimità;

• la disciplina pattizia prevale sui criteri legali, anche quando il bene serve direttamente solo una parte dei condòmini.

La Cassazione (fra cui Cass. 3588/2024 e Cass. 4844/2017) ha più volte ribadito che la volontà negoziale espressa nel regolamento contrattuale può modificare la disciplina legale.

Sicurezza e prevenzione: spesa sempre a carico di tutti

Un passaggio fondamentale della decisione riguarda la natura delle spese.
Le opere antincendio sono considerate spese di sicurezza, finalizzate alla tutela dell’intero edificio. In questi casi:

• non conta il maggiore o minore utilizzo dell’accesso;

• ciò che rileva è la funzione preventiva e protettiva verso il condominio;

• tutti i condòmini devono contribuire, anche quelli che non utilizzano l’autorimessa.

Conclusione: quando la spesa è di tutti

Il Tribunale ha stabilito che:

• l’interesse generale alla sicurezza dell’edificio,

• unito alla qualificazione pattizia del bene come “comune”,

giustifica la ripartizione della spesa tra tutti i condòmini secondo i millesimi generali.

Il criterio convenzionale del regolamento contrattuale ha quindi prevalso sui criteri di uso potenziale e parziario dell’art. 1123 c.c.
La porta antincendio dell’autorimessa è stata qualificata come parte comune dell’impianto antincendio, con spesa interamente ripartita tra tutti.

Fonte: condominioweb.com