Un passaggio di consegne incompleto, se non seguito da iniziative concrete per ottenere la documentazione mancante, può integrare una grave irregolarità e legittimare la revoca giudiziale dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 c.c..
È quanto affermato dal Tribunale di Roma, con ordinanza del 10 dicembre 2025 (r.g. n. 4600/2025), che ha disposto la revoca dell’amministratore rimasto inerte dopo una consegna solo parziale degli atti condominiali.

Il principio affermato dal Tribunale

Secondo il giudice romano, la mera incompletezza della documentazione non è, di per sé, sufficiente a fondare la revoca. Tuttavia, quando l’amministratore rinuncia agli strumenti di tutela già avviati (diffide, azioni giudiziarie, procedimenti cautelari) e non si attiva successivamente per ottenere i documenti mancanti, la condotta può assumere rilievo decisivo.

In particolare, l’ordinanza ribadisce che le gravi irregolarità rilevanti ex art. 1129 c.c. non coincidono con meri profili formali, ma richiedono conseguenze effettivamente pregiudizievoli per il condominio e, soprattutto, per i condomini che chiedono la revoca.

La vicenda

Alcuni condomini avevano proposto ricorso per la revoca giudiziale dell’amministratore, nominato dall’assemblea del 6 maggio 2024, contestando – tra le varie doglianze – la gestione del passaggio di consegne con il precedente amministratore.

In particolare, il nuovo amministratore aveva chiesto al legale del condominio di rinunciare al procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., avviato per ottenere la consegna della documentazione, sul presupposto che la stessa fosse stata ricevuta spontaneamente.
Tuttavia, tale consegna si era poi rivelata non integrale.

Dagli atti risultava che il passaggio di consegne era avvenuto solo parzialmente e in due fasi (20 maggio e 21 giugno 2024), con la consegna di:

• libro dei verbali,

• contratti in essere,

• parte della contabilità 2022–2024,

ma senza:

• i registri delle assemblee degli anni precedenti,

• la contabilità antecedente al 2022,

• gli estratti del conto corrente condominiale.

L’accesso alla documentazione era stato consentito ai condomini solo il 28 gennaio 2025, momento in cui veniva accertata l’incompletezza degli atti. A fronte delle segnalazioni, non risultavano ulteriori iniziative idonee a ottenere la consegna integrale, né riscontri alle richieste di attivare formalmente un legale nei confronti del precedente amministratore.

La decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso, disponendo la revoca dell’amministratore, chiarendo che: «In tema di revoca giudiziale dell’amministratore condominiale, le gravi irregolarità previste dall’art. 1129 c.c. non sono irregolarità formali, ma richiedono conseguenze effettivamente pregiudizievoli per gli interessi dei condomini».

Il Collegio ha inoltre ricordato che la revoca non è automatica, poiché l’autorità giudiziaria «può e non deve» pronunciarla (art. 1129, comma 11, c.c.), dovendo valutare in concreto il pregiudizio subito.

Richiamando la giurisprudenza di legittimità, il Tribunale ha ribadito che l’amministratore uscente è tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso, obbligo che discende dai doveri di diligenza del mandatario, anche prima della riforma del 2012: «L’amministratore, alla cessazione dell’incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione afferente al condominio»
(Cass. civ., sez. II, n. 40134/2021).

A tale obbligo corrisponde il diritto-dovere del nuovo amministratore di richiederla e ottenerla, al fine di garantire una corretta gestione.

Nel caso concreto, è stato ritenuto decisivo che il procedimento cautelare fosse stato abbandonato su richiesta del nuovo amministratore in una fase in cui la consegna non era ancora completa e che, successivamente, non fossero seguite iniziative concrete nonostante l’accertata incompletezza.

È stato inoltre valorizzato l’art. 21 del regolamento condominiale, che impone all’amministratore uscente di consegnare al successore, entro dieci giorni, tutti i documenti, gli atti e i valori dell’amministrazione, rilevando l’assenza di prova di un’effettiva attivazione del subentrante.

Il pregiudizio per il condominio

Il Tribunale ha individuato un pregiudizio concreto anche nella mancata disponibilità degli estratti del conto corrente, circostanza che ha inciso sulla possibilità di:

• giustificare le uscite condominiali;

• verificare gli introiti derivanti dall’affitto di due lastrici solari a compagnie telefoniche.

Tali elementi sono stati ritenuti sufficienti per accogliere la domanda, rendendo superflua la valutazione delle ulteriori censure sollevate (principio della ragione più liquida).

Considerazioni conclusive

La revoca ex art. 1129 c.c. non è stata disposta per la sola incompletezza del passaggio di consegne, ma per una condotta complessiva caratterizzata da:

• rinuncia agli strumenti giudiziari già avviati;

• mancata adozione di iniziative coerenti e verificabili per ottenere i documenti mancanti;

• permanenza di una situazione di oggettiva incompletezza documentale, pregiudizievole per la gestione e la rendicontazione.

Il principio che emerge è chiaro: la revoca non discende automaticamente dall’assenza di documenti, ma dalla inerzia dell’amministratore, quando questa compromette in modo concreto gli interessi del condominio.

Diversamente, la valutazione potrebbe mutare qualora fosse dimostrato che l’amministratore subentrante si sia tempestivamente e seriamente attivato e che l’omessa consegna dipenda da cause a lui non imputabili, circostanze che, nel caso esaminato, non sono state provate.

Il dispositivo ha quindi disposto la revoca dalla carica e la condanna alle spese in favore dei condomini ricorrenti, liquidate in euro 2.300,00 oltre accessori di legge.

Fonte: condominioweb.com