La tempestiva riscossione dei crediti condominiali rappresenta un obbligo essenziale per l’amministratore, a tutela della regolare gestione delle risorse comuni. L’omissione di tale dovere, così come il ritardo nella presentazione del rendiconto annuale, costituiscono gravi irregolarità che possono legittimare la revoca giudiziale dell’amministratore, anche in assenza di un danno concreto.

Il quadro normativo

Ai sensi dell’art. 1129, comma 9, c.c., l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzata delle somme dovute dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è divenuto esigibile. Il mancato rispetto di questo termine, così come la mancata esecuzione delle delibere assembleari (art. 1129, comma 12, c.c.), costituisce una grave irregolarità, idonea a fondare la revoca dell’amministratore.

Il caso deciso dal Tribunale di Messina

Con ordinanza del 16 luglio 2025, il Tribunale di Messina ha disposto la revoca dell’amministratore a seguito del ricorso presentato da alcuni condomini, i quali avevano denunciato:

1. la mancata esecuzione della delibera assembleare del 27 marzo 2023, relativa al recupero degli insoluti, che aveva determinato la sospensione dei servizi essenziali;

2. il ritardo nella presentazione del rendiconto 2023;

3. l’omessa consegna di copia dei verbali assembleari e della relazione sullo stato del recupero crediti.

Le difese dell’amministratore

L’amministratore, costituitosi in giudizio, ha sostenuto che la delibera prevedeva l’azione giudiziale solo per esposizioni superiori a mille euro e consentiva la possibilità di concordare piani di rientro annuali, con decadenza automatica al mancato pagamento di una sola rata. Ha inoltre dichiarato di aver attivato tali piani con alcuni condomini, chiedendo l’ammissione della prova testimoniale. Quanto al ritardo nel rendiconto, ha prodotto certificazione medica relativa a problematiche di salute risalenti ad anni precedenti.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha accolto il ricorso, sottolineando che:

• Sul recupero crediti, l’amministratore ha provato di aver diffidato solo due condomini, ma nulla ha documentato riguardo agli altri debitori con esposizione superiore alla soglia prevista. A conferma dell’inadempimento, i giudici evidenziano che il credito condominiale, lungi dal diminuire, è aumentato da 58.751,77 euro (delibera 2023) a 71.882,02 euro l’anno successivo.

• Sul rendiconto, il giudice ha rilevato che l’amministratore non ha contestato la presentazione oltre il termine di 180 giorni previsto dall’art. 1130, comma 10, c.c., e che le giustificazioni sanitarie erano irrilevanti in quanto riferite ad anni passati.

• Sulla documentazione non consegnata, il Tribunale ha escluso l’irregolarità, rilevando l’assenza di una richiesta conforme alla legge per quanto riguarda lo stato dei pagamenti.

Riferimenti giurisprudenziali

Pur in assenza di espliciti richiami, l’ordinanza aderisce all’orientamento consolidato della giurisprudenza di merito, secondo cui la mancata esecuzione delle delibere e la presentazione tardiva del rendiconto costituiscono gravi inadempienze, non sanabili neppure mediante l’approvazione assembleare del bilancio.

Conclusioni

Questa decisione ribadisce un principio fondamentale: l’obbligo dell’amministratore di agire per il recupero dei crediti condominiali sussiste anche quando l’assemblea stabilisce soglie minime o consente piani di rientro. In tali casi, l’amministratore deve comunque dimostrare l’effettiva adozione delle misure previste, documentando le diffide, i piani concessi e, se del caso, l’avvio delle azioni legali.

La mancata osservanza di tali obblighi, così come il ritardo nel rendiconto annuale, integra una grave irregolarità che legittima la revoca giudiziale dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 c.c., anche in assenza di un danno concreto o di una specifica richiesta assembleare.

Fonte: condominioweb.com