Quando si acquista un appartamento, è naturale ritenere che, dopo il rogito, ogni responsabilità legata allo stato dell’immobile ricada esclusivamente sul nuovo proprietario. In realtà non è così: il venditore deve garantire che l’unità immobiliare sia priva di vizi occulti, cioè difetti non visibili e non conosciuti dall’acquirente, che ne compromettano il valore o l’utilizzo.

Una recente decisione del Tribunale della Spezia (sent. 31 ottobre 2025 n. 545) ha affrontato il caso di un acquirente che, pochi mesi dopo la compravendita, ha scoperto infiltrazioni derivanti dal terrazzo sovrastante, problematiche già presenti prima della vendita ma mai comunicate.

La responsabilità del venditore in caso di vizi occulti

Il Codice Civile è chiaro:

• Art. 1490 c.c.: il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso o ne diminuiscano il valore.

• Art. 1491 c.c.: la garanzia non opera solo se i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dall’acquirente.

• Art. 1492 c.c.: in caso di vizi, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

Nel caso esaminato dal Tribunale, le infiltrazioni:

• erano preesistenti alla vendita;

• erano note al venditore;

• non erano state rivelate all’acquirente.

La conseguenza? Il giudice ha riconosciuto il diritto del compratore alla riduzione del prezzo, calcolata tenendo conto:

• della quota condominiale per i lavori straordinari sul terrazzo comune;

• dei costi necessari per ripristinare l’appartamento danneggiato.

È stato riconosciuto anche un risarcimento per il mancato godimento dell’immobile, valutato in via equitativa.

La responsabilità del condominio per difetti delle parti comuni

Il condominio, quale custode dei beni comuni, è responsabile della manutenzione ordinaria e straordinaria delle coperture, terrazzi e lastrici solari.
La mancata manutenzione può generare responsabilità ex art. 2051 c.c., con obbligo di risarcire i danni agli appartamenti sottostanti.

Nel caso di La Spezia, il venditore – chiamato in giudizio dall’acquirente – ha a sua volta coinvolto il condominio, sostenendo che le infiltrazioni derivassero dal cattivo stato del terrazzo comune, preesistente alla vendita.

Il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità dell’ente condominiale, ordinando:

• il rimborso al venditore delle somme da lui corrisposte all’acquirente per le riparazioni e il mancato godimento dell’immobile;

• il rimborso di una quota delle spese processuali.

Conclusioni

La sentenza conferma un principio chiave:

In presenza di infiltrazioni preesistenti alla compravendita, il venditore è responsabile verso l’acquirente, ma il condominio risponde dei danni derivanti dalla mancata manutenzione delle parti comuni.

Una corretta gestione condominiale e una trasparente informazione in fase di compravendita sono fondamentali per evitare contenziosi e tutelare tutte le parti coinvolte.

Fonte: condominioweb.com