La responsabilità per infiltrazioni causate da tubazioni orizzontali situate all’interno di un appartamento non può automaticamente ricadere sul condominio: occorre accertare se tali condotte siano comuni o di pertinenza esclusiva.

Nel contesto condominiale, la qualificazione delle tubazioni orizzontali (a differenza di quelle verticali, generalmente considerate comuni) può generare dubbi e controversie, specie in caso di guasti e conseguenti danni. Se è pacifico che le colonne montanti siano parte comune dell’edificio, non altrettanto può dirsi per i tratti orizzontali degli impianti, che possono essere di proprietà esclusiva o collettiva, a seconda della loro funzione e destinazione.

In caso di contenzioso tra condomini, è compito del giudice accertare – caso per caso – se le tubazioni, pur attraversando porzioni private, servano più unità immobiliari, e quindi possano considerarsi condominiali.

Il caso deciso dal Tribunale di Imperia

Con la recente sentenza n. 398 del 21 luglio 2025, il Tribunale di Imperia si è pronunciato su una controversia avente ad oggetto l’attribuzione di responsabilità per danni da infiltrazione riconducibili a una tubazione posta orizzontalmente all’interno di un appartamento.

Il condominio, rappresentato dall’amministratore pro tempore, ha impugnato la decisione del Giudice di Pace che aveva riconosciuto la condominialità della tubazione e quindi la responsabilità collettiva per i danni provocati dalla sua rottura.

Nel ricorso, l’appellante ha sostenuto che il giudice di primo grado avesse erroneamente attribuito la natura condominiale alla condotta, senza adeguata motivazione. Secondo la tesi difensiva, spettava al danneggiato dimostrare che quella tubazione, pur situata nel proprio appartamento, servisse anche altre unità immobiliari. In mancanza di tale prova, l’istanza risarcitoria sarebbe dovuta essere respinta.

Il condominio ha quindi chiesto una riforma integrale della sentenza e, in subordine, la manleva da parte della compagnia assicurativa, oltre alla compensazione delle spese processuali.

La controparte si è costituita, ribadendo la natura condominiale della condotta e chiedendo il rigetto dell’appello.

La decisione del giudice

Il Tribunale ha accolto l’appello del condominio, affermando un principio fondamentale: una tubazione, per essere considerata condominiale, deve servire più unità immobiliari, anche se si trova all’interno di una proprietà esclusiva.

Nel caso esaminato, il giudice ha rilevato che il danneggiato non aveva fornito alcuna prova concreta circa la funzione comune della tubazione oggetto di rottura. La sola fotografia prodotta in giudizio non è stata ritenuta sufficiente a dimostrare che il tubo attraversasse o servisse altre unità immobiliari oltre a quella in cui era fisicamente situato.

Considerazioni finali

Ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 3, sono parti comuni dell’edificio gli impianti idrici fino al punto di diramazione verso i singoli appartamenti. Tuttavia, non basta il solo fatto che una tubazione si trovi all’interno di un’unità abitativa per escluderne la condominialità, né è sufficiente presumere la proprietà comune.

Occorre una prova concreta: solo dimostrando che la condotta serve anche altri condomini si può configurare la responsabilità del condominio per eventuali guasti e danni.

In assenza di tale prova, la responsabilità resta in capo al condomino nel cui appartamento si trova il tratto di condotta danneggiato, sia per quanto riguarda la riparazione, sia per il risarcimento degli eventuali danni.

Anche la giurisprudenza di legittimità, come da recente Tribunale di Roma, sentenza n. 10077 del 12 giugno 2024, ha escluso la natura condominiale del raccordo (cd. “braga”) che collega l’impianto comune alla tubatura dell’unità privata, proprio perché serve esclusivamente a convogliare gli scarichi di un solo appartamento.

In conclusione, il condomino che subisce un danno da infiltrazione deve dimostrare che il tratto di impianto interessato è comune, altrimenti sarà considerato esclusivo e la responsabilità per eventuali danni non potrà essere attribuita al condominio.

Fonte: condominioweb.com