Il condominio, tramite l’amministratore e/o l’assemblea, è sempre tenuto a garantire il buono stato manutentivo della copertura dell’edificio.
La presenza di infiltrazioni dal tetto, anche se dovute a strutture vetuste o maltenute, è una situazione frequente che spesso genera contenziosi per il risarcimento dei danni agli appartamenti sottostanti.

Un caso recente (Tribunale di Rovigo, sentenza n. 596 del 31 luglio 2025) ha visto protagonista la proprietaria di un appartamento acquistato nel 2019. Dopo pochi anni dall’acquisto, si sono manifestate evidenti perdite dal tetto, costituito da pannelli in eternit gravemente deteriorati.
Il condominio ha sostenuto che la proprietaria fosse a conoscenza del problema e avesse pagato un prezzo inferiore proprio per questo motivo, contestando quindi il diritto al ristoro dei danni.

Responsabilità oggettiva del condominio

Secondo la giurisprudenza, il condominio è custode delle parti comuni, come stabilito dall’art. 2051 c.c., ed è quindi responsabile oggettivamente dei danni causati dal tetto o dal lastrico solare, indipendentemente dalla colpa.
Per evitare l’onere risarcitorio, il condominio dovrebbe dimostrare che il danno è stato provocato da un evento imprevedibile (es. calamità naturale) o dal fatto di un terzo.

Conoscenza del problema: irrilevante per il risarcimento

La consapevolezza dell’acquirente circa le problematiche della copertura non incide sul diritto al risarcimento nei confronti del condominio. Quest’ultimo è sempre obbligato a mantenere il bene comune in buono stato.
Al massimo, questa circostanza può limitare eventuali azioni contro il venditore (es. per vizi dell’immobile), ma non elimina la responsabilità del condominio per i danni causati dalle infiltrazioni.

✅ In sintesi, anche chi acquista un appartamento sapendo che il tetto è in pessime condizioni ha comunque diritto al risarcimento se il condominio non ha adempiuto ai propri doveri di manutenzione.

Fonte: condominioweb.com