Quando un terrazzo a uso esclusivo funge da copertura per parti comuni o per altre unità immobiliari, la responsabilità per i danni da infiltrazioni può ricadere sia sul condominio sia sul proprietario dell’area sovrastante. La recente sentenza n. 1342 del 7 luglio 2025 del Tribunale di Foggia fa chiarezza sulle regole in materia, confermando i criteri per l’imputazione del danno e la ripartizione degli oneri tra le parti coinvolte.

Il caso esaminato

Il proprietario di un’unità immobiliare danneggiata ha agito in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni d’acqua piovana. Le cause del danno sono state individuate in:

• Carenze strutturali del terrazzo di copertura, considerato parte comune;

• Difetti di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio e dei pluviali;

• Fessurazioni e avvallamenti nella pavimentazione del terrazzo a uso esclusivo;

• La presenza di una veranda che occludeva uno dei pluviali, già insufficiente.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha riconosciuto una responsabilità concorrente e solidale tra:

• Il condominio, in quanto custode delle parti comuni (art. 2051 c.c.), responsabile anche in caso di vizi costruttivi dell’edificio;

• Il proprietario del terrazzo esclusivo, in quanto custode della pavimentazione e degli elementi strutturali di sua competenza, responsabile per l’assenza di manutenzione e per l’intervento edilizio che ha peggiorato il deflusso delle acque.

Il giudice ha richiamato l’orientamento consolidato (Cass. n. 516/2022) secondo cui, in caso di danni da terrazzi a uso esclusivo ma aventi funzione di copertura, entrambi i soggetti devono rispondere ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Il principio di responsabilità solidale

La responsabilità solidale tra più soggetti (art. 2055 c.c.) è fondata sull’unicità del danno arrecato, anche in presenza di condotte autonome. La Cassazione (Sez. Unite, sent. n. 13143/2022) ha precisato che l’unicità del fatto dannoso si valuta dal punto di vista del danneggiato, indipendentemente dalla natura delle violazioni giuridiche commesse.

Il giudice ha inoltre ribadito che:

• Il danneggiato può agire per l’intero risarcimento contro uno qualsiasi dei condebitori solidali;

• La ripartizione interna delle responsabilità tra condominio e proprietario riguarda solo i rapporti tra di loro.

Nessun risarcimento per danno morale

Il Tribunale ha rigettato la richiesta di risarcimento del danno morale ed esistenziale, per mancanza di prova specifica.

Considerazioni conclusive

Questa sentenza conferma un principio ormai consolidato: quando un terrazzo a uso esclusivo funge da copertura per parti comuni o per altre unità, la responsabilità per i danni da infiltrazioni è condivisa tra condominio e proprietario.

L’obbligo risarcitorio grava in solido su entrambi i soggetti. Tuttavia, la ripartizione degli oneri interni avviene in base al grado di incidenza causale accertato in giudizio. Solo in caso di oggettiva incertezza è possibile applicare la presunzione di pari responsabilità (art. 2055, comma 2 c.c.), che però non è stata applicata nel caso concreto, grazie alla relazione tecnica del CTU.

In sintesi, con il terrazzo esclusivo che copre parti comuni, la cooperazione nella manutenzione è un obbligo condiviso: in caso di danni, scatta una responsabilità solidale che implica non solo l’obbligo di risarcire il danno, ma anche quello di eseguire gli interventi necessari al ripristino secondo le indicazioni tecniche fornite dal giudice.

Fonte: condominioweb.com